ься виходячи з ціни продажу аналогічних об'єктів. Отриманий результат порівняння коригується виходячи з істотних відмінностей між порівнюваними об'єктами.
Класифікація вводяться поправок заснована на облік різних способів розрахунку та внесення коригувань на відмінності, наявні між оцінюваним об'єктом і порівнянним аналогом.
Можна виділити наступні види коригувань:
процентні відносні;
процентні абсолютні;
вартісні відносні;
вартісні абсолютні.
Процентні поправки вносяться шляхом множення ціни продажу об'єкта-аналога або його одиниці порівняння на коефіцієнт, що відображає ступінь відмінностей в характеристиках об'єкта-аналога і оцінюваного об'єкта. Якщо оцінюваний об'єкт краще порівнянного аналога, то до ціни останнього вноситься підвищувальний коефіцієнт, якщо гірше - понижуючий коефіцієнт.
Вартісні поправки:
грошові поправки, внесені до одиниці порівняння (1 кв. м), змінюють ціну проданого об'єкта аналога на певну суму, в яку оцінюється відмінність в характеристиках об'єкта-аналога і оцінюваного об'єкта. Поправка вноситься позитивна, якщо оцінюваний об'єкт краще порівнянного аналога. В іншому випадку до ціни порівнянного аналога застосовується негативна поправка.
грошові поправки, внесені до ціни проданого об'єкта аналога в цілому, змінюють її на певну суму, в яку оцінюється відмінність в характеристиках об'єкта-аналога і оцінюваного об'єкта.
Порівняльний підхід можна вважати найбільш прийнятним підходом до оцінки квартири в багатоквартирному будинку з трьох існуючих, який в силу добре розвиненої системи інформаційного забезпечення дає найбільш об'єктивні результати.
В основі дохідного підходу лежить принцип очікування, який свідчить, що всі вартості сьогодні є відображенням майбутніх переваг. При застосуванні даного підходу аналізується можливість нерухомості генерувати певний дохід, який зазвичай виражається у формі доходу від експлуатації і доходу від можливого продажу в кінці періоду володіння.
Вважаємо, що даний підхід теж можна застосувати при визначенні вартості об'єкта нерухомості. Наявність в Соль-Илецке унікальних солоних озер приваблює сюди багато відпочиваючих. У зв'язку з цим у місті непогано розвинений ринок з оренди житла. Але даний ринок в основному є «чорним». Договору оренди в переважній кількості випадків ніде не реєструються, а оплата здійснюється у вигляді неоподатковуваної готівкової суми. Так як в подальших розрахунках буде використана інформація, яка не має документального підтвердження і обгрунтування, то дохідного підходу буде присвоєно менший ваговий коефіцієнт.
3.2 Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами - аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни. Об'єктом - аналогом об'єкта оцінки для цілей оцінки визнається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам, визначальним його вартість. [15, с. 64]
Порівняльний підхід застосовується, коли існує достовірна і доступна для аналізу інформація про ціни і характеристиках об'єктів-аналогів. Застосовуючи порівняльний підхід до оцінки, необхідно:
вибрати одиниці порівняння і провести порівняльний аналіз об'єкта оцінки і кожного об'єкта-аналога за всіма елементами порівняння. По кожному об'єкту-аналогу може бути вибрано кілька одиниць порівняння. Вибір одиниць порівняння повинен бути обгрунтований. Необхідно також обґрунтувати відмову від використання інших одиниць порівняння, прийнятих при проведенні оцінки та пов'язаних з факторами попиту та пропозиції;
скорегувати значення одиниці порівняння для об'єктів-аналогів по кожному елементу порівняння в залежності від співвідношення характеристик об'єкта оцінки та об'єкта-аналога по даному елементу порівняння. При внесенні коректувань необхідно ввести і обґрунтувати шкалу коригувань і привести пояснення того, за яких умов значення введених коригувань будуть іншими. Шкала і процедура коригування одиниці порівняння не повинні змінюватися від одного об'єкта-аналога до іншого;
узгодити результати коригування значень одиниць порівняння по вибраних об'єктів-аналогам.
У рамках порівняльного підходу до оцінки найбільш часто застосовуються метод парних продажів, метод відносного порівняльного аналізу продажів, метод бальної оцінки (метод нормування), метод аналізу ієрархій, метод кореляційно-регресійного аналізу...
