категорії надійності.
В даний час в Росії немає цінних паперів в повній мірі, що відповідають усім вимогам. Оцінювач вважає за можливе використовувати в якості безризикової ставки прибутковість за єврооблігаціями, випущеними РФ з терміном погашення в 2030 році. Середня прибутковість по цих державних цінних паперів на дату, найближчу до дати оцінки, становить 6,06% (ІА «Фінмаркет»). Таким чином, безризикова ставка дорівнює 6,06%.
Поправка на ризик вкладення в нерухомість враховує ризик випадкової втрати або зменшення споживчої вартості. У зв'язку з вищесказаним, Оцінювач вважав возможним прийняти розмір даної поправки рівний 3,00%.
Величина поправки на низьку ліквідність приймається на підставі дослідження даного сектора ринку нерухомості й терміном експозиції об'єкта на ринку.
При відомої безризиковою ставкою доходу величина даної премії розраховується за формулою:
Кл=КБР х Тексп,
де Тексп (років) - час експозиції об'єкта на ринку.
За даними агентств нерухомості «БНК», «Мегаполіс», «Абсолют» середній термін експозиції аналогічних об'єктів 1 міс. Час експозиції певне експертом для оцінюваної квартири складає 1 міс. Таким чином, дана поправка становить величину рівну 0,0833. Інвестиційний менеджмент являє собою управління «портфелем інвестицій» і залежно від об'єкта інвестицій становить 1-5%. З урахуванням типу нерухомості, оцінювачем використано значення 3,00%.
СоставляющіеЗначеніяБезрісковая ставка6,06% Ризик вкладення в недвіжімость5,00% Премія за низьку ліквідность0,51% Премія за інвестиційний менеджмент3,00% Ставка дісконтірованія14,57%
Для визначення процентної ставки, що відбиває норму прибутковості кредитора, що надає позикові кошти, оцінювач використовували офіційну інформацію Банку Росії про середньозважені процентні ставки за кредитами, наданими організаціям в рублях. На дату, найбільш наближену до дати визначення вартості, середньозважена ставка за кредитами, наданими на термін менше 3-х років, склала 9,3%. Отримане значення використано оцінювачем в подальших розрахунках. При розрахунку ліквідаційної вартості необхідно врахувати інші витрати, що складаються з витрат по реалізації об'єкта оцінки.
Стандартним рівнем сумарної величини перерахованих витрат є 10-15% від ринкової вартості об'єкта ліквідації.
У розглянутому випадку, враховуючи високий рівень ринкової вартості об'єкта ліквідації, оцінювач взяли значення витрат, пов'язаних з реалізацією об'єкта, рівним 10%:
% - оплата послуг посередника, реалізатору (склалася ставка, виходячи з діючого рівня виконавчого збору відповідно до Федерального Закону №119-ФЗ від 21.07.97 р, до його скасування);
% - оплата інших фахівців.
Таким чином, підсумкова величина витрат з реалізації об'єкта оцінки складе +151463 руб.
На підставі поданої вище формули оцінювач провів розрахунок ліквідаційної вартості оцінюваного об'єкта нерухомості.
ПоказателіЗначеніяРиночная вартість Об'єкту оцінки, крб.2 051 565Время залучення позикових коштів, лет0,0833Норма прибутку (ставка дисконтування) інвестора,% 14,57Процентная ставка (ставка дисконтування), що відображає норму прибутковості кредитора, що представляє позикові кошти ,% 9,3Затрати на реалізацію, руб.208 962Ліквідаціонная вартість Об'єкту оцінки, руб.1 842603
Ліквідаційна вартість п'ятикімнатній квартири, розташованої за адресою: Кемеровська область, місто Новокузнецьк, Орджонікідзевський район, вулиця Радищева, будинок 2А, квартира 18, становить:
842603 (один мільйон вісімсот сорок дві тисячі шістсот три) рубля.
8. ВИЗНАЧЕННЯ ЛІКВІДНОСТІ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ
Ліквідність потенційного предмета застави - найбільш важлива характеристика з точи зору оцінки ризиків, пов'язаних із забезпеченням. Ліквідність майна, характеризується тим, наскільки швидко об'єкт можна обміняти на гроші, тобто продати за ціною, адекватної ринкової вартості на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на операції не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини.
Кількісною характеристикою ліквідності може бути час ринкової експозиції об'єкта, тобто час, що потрібно для продажу об'єкта на відкритому і конкурентному ринку за ринковою вартістю. Що стосується даним Рекомендаціям передбачається, що в термін експозиції не включається час, необхідний для формального закріплення (оформлення, реєстрація) угоди купівлі-продажу, тобто термін експозиції це типове час з моменту розміщення публічної пропозиції про продаж об'єкта до прийняття продавцем і покупцем рішення про здійснення угоди.
