он, Париж і Франкфурт, де область зміни показників доходності знаходиться в області 5-6%;
- зміни показників для східноєвропейських столиць менш динамічні; це може пояснюватися як меншими обсягами ринків, меншою кількістю угод, так і, мабуть, меншим інтересом західних експертів і ділових кіл до цих ринків; показники прибутковості для східноєвропейських столиць стійко - в 2-3 рази перевищують аналогічні значення для західних столиць. А в період після серпневого 1998 року кризи показники прибутковості по Москві були гірше в 4 і більше разів. І це відбувалося не тільки через реального падіння вартості нерухомості, але, швидше, як наслідок експертної оцінки стану нестабільності і зростання ризиків бізнесу в даному регіоні;
Додаткову аналітичну інформацію пропонується отримувати за допомогою розрахункового показника питомої капіталізованої вартості (УКБ) - як оцінки вартості деякої усередненої одиниці комерційної площі орендованого об'єкта. p> Подібна оцінка одночасно з оперативною реакцією на коливання орендних ставок несе в собі експертні думки про успішність та ризики бізнесу.
Вихідну інформацію - орендну статистику для міст Європи - можна знайти в західних виданнях (наприклад, в щомісячнику В«EuroPropertyВ»). В якості об'єктів-представників виберемо: Франкфурт, Лондон і Париж - центри найбільш стабільного бізнесу, Санкт-Петербург, Прагу і Варшаву - центри перехідною економіки з найбільш ризикованими (у Європі) показниками орендного бізнесу. p> Орендний офісний бізнес.
Період спостереження 01.99-08.00 для західних столиць показав в цілому прогрес орендного офісного бізнесу. Зазначимо абсолютну стабільність показника прибутковості для Лондона (5.00-5.50%) і поліпшення показників прибутковості для Франкфурта (з 5.75 до 4.90-5.50%) і Парижа (з 6.25-6.75 до 5.50-6.00%). Для східноєвропейських столиць цей же період характерний погіршенням показників. Аналіз розрахункових даних УКБ дозволив, крім того, привести у відповідність зовнішнє розбіжність логіки орендних ставок (їх перевищення в Санкт-Петербурзі та Варшаві до середини 1999 року над ставками в Парижі і Франкфурті). Як результат, низькі показники УКБ при високих ставках оренди не дозволяє поки з оптимізмом очікувати зростання інвестицій.
Орендний торговий бізнес.
Період спостереження 05.99-08.00 для західних столиць характерний загальним погіршенням показників (Що наочно простежується за допомогою УКБ). Це говорить про те, що можуть існувати досить тривалі періоди ринкової активності, по закінченні яких реалізація придбаних торгових площ взагалі не принесе реального доходу.
Для східноєвропейських столиць період спостереження 05.99-08.00 пов'язаний з проходженням періоду тривалої стагнації і, можливо, початком виходу з нього (відзначено поліпшення динаміки показників, хоча розрив показників УКБ у порівнянні із західними столицями видається гігантським - майже на порядок). Тому поки слід обмежитися твердженням, що можуть існувати досить тривалі періоди на ринках торгових приміщень, коли інвестиції у придбання торгової нерухомості в східноєвропейських столицях можуть принести помітний позитивний ефект, в тому числі, в періоди спадів на західних ринках. Це може послужити хорошим аргументом при пошуках шляхів для В«міжрегіональноїВ» диверсифікації портфеля нерухомості.
Висновок.
Завершення періоду становлення ринку нерухомості характеризується переходом від екстенсивного до інтенсивного розвитку. Очевидно, що найближчим часом на ринку не буде такого бурхливого зростання числа угод, як у першій половині 90-х років. Більше того, протягом певного періоду на ринку житла можлива тільки стабілізація числа угод. Цілком можливим представляється також підвищення рівня цін, насамперед на вторинному ринку. Але в той же час ціни на елітне житло не тільки не знизилися, а й зросли, що свідчить про перспективність нового будівництва житла високої якості. Керівниками фірм відзначається і загострення конкурентної боротьби на ринку. Більшість з них схильні вважати, що якщо для 1995 була характерна помірна ступінь конкуренції, то у 2001 році вона стала високою і збережеться такої.
Стабілізація числа угод і цін на вторинному ринку житла є наслідком, перш за все макроекономічних факторів, основний з них - збереження низького рівня доходів у основної маси населення. Початковий бурхливе зростання попиту на ринку, як наслідок поява в країні шару осіб з високими доходами, зараз практично завершився. І сьогодні всередині цього шару відбувається нова диференціація - виділення шару з надвисокими доходами. За рахунок цієї диференціації зріс попит на елітне житло. Проте в абсолютному вираженні потенціал цього шару дуже обмежений. Серйозне ж розширення попиту можливо або за рахунок підвищення рівня доходів та формування широкого середнього шару, здатного стати основним постачальником покупців, або за рахунок активного стимулювання попиту, як де...
