Метод капіталізації доходів дає найпереконливіші і прийнятні для отримання остаточної вартості готелю ув'язнення. Застосування відповідної ставки прибутковості дозволяє отримати результат, найбільш точно відображає очікування покупців, які набувають готельну нерухомість, грунтуючись на рівні генерованого нею потоку дисконтованих грошових коштів.
Готель В«УкраїнаВ» 1957 споруди, 1017 номерів, без капремонту, площа 73283 м.кв.. Продана в листопаді 2005 року на відкритих торгах ТОВ В«БісквітВ». Ціна продажу 7881 млн. руб. ($ 275 млн.) Первісна заявлена ​​ціна $ 157 млн., 4360,298 млн. крб. p> Визначимо вартість готелю В«УкраїнаВ» методом капіталізації доходу.
Під капіталізацією доходу розуміється отримання вигод від володіння майном. Капіталізований дохід - є оцінка поточної вартості об'єкта нерухомості і визначається за формулою:
V = I/R = NOI/R, (3.1)
де V - вартість нерухомості;
I - операційний дохід, прибуток;
R - ставка капіталізації, в%. p> Ставка капіталізації визначається в порівнянні з аналогічним об'єктом та його вартістю і визначається за формулою:
R = I/V, (3.2)
Для визначення ставки капіталізації можна взяти продану в жовтні 2005 р. готель В«КосмосВ» орієнтовно за $ 25 млн. 570594 млн. руб.
Якщо припустити, що наповнюваність готелю В«КосмосВ» становила 40%, то з 1777 номерів постійно були заселеними 711, і якщо припустити, що кожен номер здавався на добу по середній ціні 2900 руб., то операційний дохід за рік складе:
1777 * 40% * 2900 * 365 днів = 752593500 руб.
Якщо відняти податок на прибуток і витрати на утримання готелю (з середнього розрахунку 27% від прибутку готелі), то отримаємо:
752593500 руб. - ((752593500 руб. * 0,24) + (752 593 500 руб. * 0,27)) = 368770815 руб. br/>
Тоді R визначимо за формулою 3.2:
R = 368770815 руб. /570594000 руб. = 0,6463 або 64,63%
Для визначення поточної вартості готелю В«УкраїнаВ» можна запланувати передбачувану норму прибутковості з розрахунку, що рентабельність становить 60%, тому що у неї місцерозташування краще ніж у готелю В«КосмосВ» і ціна номера в добу становить 4100 руб.
Операційний дохід за рік складе:
1017 * 60% * 4100 * 365 днів = 913164300 руб.
Якщо відняти податок на прибуток і витрати на утримання готелю (з середнього розрахунку 27% від прибутку готелі), то отримаємо:
913164300 руб. - ((913164300 руб. * 0,24) + (913 164 300 руб. * 0,27)) = 447450507 руб. br/>
Планований термін експлуатації 10 років, а потім операція продажу, ставка рефінансування дорівнює 12% річних. p> Знайдемо капіталізований дохід за 10 років:
NOI = 447450507 руб. * (1 +1,12) 1 + 447450507 руб. * (1 +1,12) 2 + 447 450 507 руб. * (1 +1,12) 3 + 447450507 руб. * (1 +1,12) 4 + 447 450 507 руб. *...
