Едінічние случаіНалажіваніе постійної взаємодії
Згідно таблиці характерна риса становлення ринку - швидке зростання цін на початку періоду та його загасання і навіть падіння до кінця періоду. Якщо в 1991р. вони становили приблизно $ 20-50 за м2 загальної площі квартири, то до кінця 1992р. в Петербурзі - близько $ 300 за м2 загальної площі. У 1993р. темпи зростання помітно впали, але, тим, не менш, вони залишалися досить істотними. До січня 1994р. вони зросли до $ 400-450, т, е. приблизно на одну третину. 1995р. в Петербурзі відзначений практично нульовим приростом цін.
Після 1995 р року загальний приріст цін на ринку житла Петербурга практично припиняється - починається процес все більшої диференціації ціни від категорії житла: елітне, високоякісне, типове, дешеве raquo ;. У перших категоріях зростання цін ще триває, хоча і підданий коливанням залежно від економічної ситуації в країні, в останніх двох зростання не тільки немає, але спостерігається і їх зниження.
Серйозний удар по цінах на ринку житла завдав фінансова криза 1998р., в числі наслідків якого - масове і досить інтенсивне зниження цін, чого в Петербурзі не спостерігалося з початку становлення ринку. Ціни на типові об'єкти знизилися до лютого 1999р. на 40% порівняно з передкризовим періодом.
Рівень цін та орендної плати в доларовому вираженні знизився в кінці 1998 - початку 1999р. досить істотно. Однак треба зауважити, що фінансовий крах серпня 1998р.- Це не початок, а кінець і наслідок набагато більш глибоких криз в реальній економіці і державній економічній політиці, що почалися наприкінці 1997 р - початку 1998р. Вже з 1997р. починається зниження рентабельності в промисловості, зростання реальної ставки рефінансування Центрального банку, яка перевищила рівень рентабельності в реальній економіці. І в цей же час починається зниження цін на ринку нерухомості. Падіння реальних доходів населення в результаті фінансового краху, природно, підстьобнуло ці процеси, але було додатковим фактором, а не першопричиною кризи на ринку нерухомості. Його глибинні корені - в переоцінці нерухомості в першій половині 90-х рр., У відсутності реальних позитивних зрушень в економіці країни.
Суперечливі тенденції, характерні для ринку нерухомості, знайшли своє відображення і в процесах формування професійної діяльності на ринку.
Перші ріелторські фірми почали з'являтися в столицях на рубежі 80-90-х рр. Багато з фірм, що починали свою діяльність на ринку на початку 90-х рр., Вже пішли з ринку з різних причин (у тому числі й кримінального характеру), проте з кожним роком їх загальне число постійно збільшувалася.
У цілому паралельно з виникненням і розвитком ріелтерських фірм росло їх вплив на організацію ринку. Якщо на початку першого етапу вони контролювали проведення лише поодиноких угод, а до кінця цього етапу частка угод, що відбувалися з їх участю, не перевищувала по Санкт-Петербургу 10% від їх загальної кількості, то в кінці другого етапу - в 1995р. близько третини всіх угод купівлі-продажу квартир і кімнат здійснювалося за посередництвом брокерських фірм. Враховуючи ж той факт, що частина фірм, беручи участь у здійсненні угод, офіційно не декларує свою участь, то ця частка фактично становила до 1997р., За експертними оцінками, більше 50% від загального числа угод, що було вельми високим показником для Росії.
При скороченні приросту цін та угод на другому етапі становлення ринку, стабілізації та зниженні їх рівня - на третьому зростання числа фірм стає причиною зростання конкуренції і, як наслідок, падіння прибутковості ріелтерської (брокерською) діяльності.
Іншим ударом, що знизив частку організованого ринку в загальному числі угод, стало різке зниження доходів населення, цін і розміру комісійної винагороди в 1998-1999 рр. Високий рівень загальнофірмових витрат та комісійної винагороди агентів зробив фірми слабкими конкурентами в порівнянні з тими ж маклерами (посередники між продавцем і покупцем). Для відновлення конкурентоспроможності ріелтерські фірми змушені були піти на істотне посилення фінансової політики, згортання планів, але своїм розвитком, скорочення витрат.
Завершення становлення ринку віднесено автором до 1998р. Ця дата несе в собі умовність, завершення періоду становлення зовсім не означає вирішення всіх проблем, пов'язаних з ринком. Ринок починає розвиватися як сформоване явище.
Після дефолту 1998 року вартість нерухомості знизилася приблизно на 35%, після чого до 2002 року повернулася на докризовий рівень. Потім послідував тривалий період зростання цін з невеликими перепочинками в 2004 і 2007 роках. У результаті до осені 2008 був досягнутий історичний максимум цін на квартири на позначці 6.122 $ за квадратний метр за індексом вартості жи...
