ктів нерухомості впливає значна кількість економічних факторів. Принципи оцінки нерухомого майна дозволяють врахувати найбільш значимі з них.
Для варіанту ННЕІ оцінюваного об'єкту існує кілька обмежень:
максимальна ефективність;
фінансова обгрунтованість;
фізична здійсненність;
відповідність законодавству.
Максимальна ефективність визначається дисконтуванням майбутніх доходів альтернативних варіантів використання з урахуванням ризику інвестицій.
Під фінансовою обгрунтованістю розуміється обгрунтування доцільності фінансування інвестиційного проекту, відбиває здатність цього проекту забезпечити дохід, достатній для відшкодування витрат інвесторів і по одержанні очікуваного доходу на вкладений капітал.
Обгрунтування технологічної та фізичної здійсненності варіанту ННЕІ засноване на аналізі співвідношення якості, витрат і термінів реалізації проекту, ймовірності стихійних лих, доступності транспорту, можливості підключення до комунальних зручностей. Для встановлення відповідності варіанту використання законодавству необхідний аналіз будівельних та екологічних нормативів: обмеження поверховості, заборона на будівництво в даному місці, зонування, перспективи розвитку міста і району, негативні настрої місцевого населення, пожежобезпечність та ін
Принцип ННЕІ важливий при аналізі земельної ділянки. У разі відмінності поточного використання землі від найкращого і найбільш ефективного, вартість порожнього земельної ділянки може перевищувати вартість наявних на ньому поліпшень, і може бути прийнято рішення про їх знесення з метою використання ділянки оптимальним чином. Наприклад, ділянка з індивідуальним будинком в районі комерційної забудови бажано віддати під таку забудову.
Якщо поточне використання земельної ділянки відмінно від найкращого варіанту використання, але вартість наявних на ній будівель і споруд перевищує його вартість, то поточний використання буде продовжуватися до тих пір, поки вартість землі за умови її найкращим чином використовувати не перевищить вартість майна при поточному використанні.
Результати аналізу кращого і найбільш ефективного використання враховуються при визначенні вартості нерухомості, при виборі варіанту будівництва та реконструкції, при аналізі інвестиційних проектів.
Принцип вкладу заснований на вимірі вартості кожного елемента, що вноситься їм у спільну вартість об'єкта. Враховується вплив як присутності вкладу (елемента), так і його відсутності на зміну вартості об'єкта нерухомості.
При аналізі інвестиційних проектів та оцінці вартості нерухомості необхідно врахувати можливість справити поліпшення, які спричинять збільшення вартості об'єкта. При цьому отримується в результаті додаткових поліпшень дохід повинен перевищувати обсяг інвестованих коштів, спрямованих на створення цих поліпшень.
Принцип граничної продуктивності полягає в тому, що послідовне внесення поліпшень буде супроводжуватися зростанням вартості об'єкта, що перевищує витрати на їх створення, до досягнення точки максимальної продуктивності, після чого витрати щодо створення додаткових поліпшень не будуть повністю компенсовані збільшенням вартості об'єкта.
Наприклад, оновлення інтер'єру кафе приверне додаткових відвідувачів, що підвищить дохід від об'єкта. Подальший ще більш якісний дорогий ремонт цього приміщення, що знаходиться в хорошому стані, може не вплинути на зростання доходів. Отже, витрати на другий ремонт не будуть компенсовані.
Таким чином, принцип граничної продуктивності заснований на співвідношенні витрат на додаткові поліпшення з зростанням вартості об'єкта і збільшенням доходів від нього в результаті проведених заходів. Збільшення обсягу інвестицій у розвиток виробництва буде супроводжуватися збільшенням приросту прибутку тільки до певного моменту, після чого темп приросту прибутку почне знижуватися.
Принцип збалансованості заснований на тому, що чим більш гармонійні і збалансовані елементи об'єкта, тим вище його вартість на ринку. Наприклад: житловий будинок з хорошим плануванням, з продуманою системою комунікацій має більшу вартість, ніж об'єкт, елементи якого менш збалансовані; вартість ресторану з просторим залом буде вище вартості аналогічного ресторану, в якому для прийому відвідувачів обладнано вузьке витягнуте приміщення.
Відповідно до принципу збалансованості слід також враховувати кількість готелів, ресторанів, підприємств торгівлі в одному і тому ж районі.
Збалансованість елементів об'єкта визначається на основі вимог ринку. Незбалансованість строків та обсягів інвестування з термінами будівництва може призвести до "заморожування" коштів або, при їх браку, до "заморожування" будівництва. Недостатність поліпшень або перевантаженість землі може призвести до зменшення її вартості.
Принцип корисності заснований ...
