лька різновидів спеціально регульованих договорів купівлі-продажу, серед яких особливе місце займає договір продажу нерухомості (Ст. 549-558 ЦК України). Законодавець вважав за необхідне визначити особливі правила регулювання обороту нерухомості. Обумовлено це, очевидно, наступними факторами:
- нерухоме майно має особливу майнової та соціальної цінністю, що вимагає обліку цих обставин з точки зору необхідності підвищених заходів захисту цих об'єктів цивільного обороту;
- нерухоме майно нерозривно пов'язане із земельними ділянками; поземельна нерухомість в принципі є непереміщуваними майном, що не може ігноруватися при створенні юридичних умов обороту цього майна;
- нерухомі речі є індивідуально-певними речами, що істотно впливає на порядок і способи визначення їх вартості, а також умов обороту;
- нерухомі речі є неспоживна речами, які не можуть бути втрачені в процесі нормального господарського використання.
Всі зазначені обставини свідчать про необхідність особливої вЂ‹вЂ‹уваги з боку законодавця до потреб обороту нерухомого майна і визначають специфіку предмета возмездного відчуження нерухомості. Це, у свою чергу, вплинуло на правила, якими регламентується оборот нерухомих речей.
Відомо, що нерухомість може бути використана в принципово різних цілях: або для задоволення потреб громадян у житлі, або для задоволення виробничих, господарських потреб або рішення підприємницьких завдань, тобто з метою отримання прибутку. Ця обставина також не може ігноруватися законодавцем. Тому російське законодавство встановлює різні юридичні режими обороту нерухомого майна залежно від того, для яких цілей воно використовується: для соціальних (житлових) цілей або для отримання прибутку. Оборот житлових приміщень (житлового фонду) регулюється в основному нормами житлового права, які надають значні гарантії особам, які проживають у таких житлових приміщеннях. У російському праві Житловий кодекс РФ регулює відчуження нерухомості, що належить до житлового фонду (хоча окремі норми, що регулюють відчуження житлової нерухомості, будучи рамковими нормами, містяться і в ГК РФ).
У свою чергу, оборот нерухомості комерційного характеру підпорядкований загальними правилами цивільного законодавства; норми житлового права не впливають на умови відчуження такого майна.
Особливі режими обороту нерухомого майна встановлені і щодо купівлі-продажу специфічних нерухомих речей, використовуваних часто в комерційних цілях, тобто повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, а також космічних об'єктів.
Особливий порядок встановлений для відчуження нерухомого майна з публічної в приватну власність. У цьому випадку, в силу ст. 217 ЦК РФ, діє приватизаційне законодавство [1]. Зокрема, відчуження нерухомого майна комерційного призначення з державної (Муніципальної) власності у власність фізичних або юридичних осіб повинно проводитися відповідно до Федерального закону "Про приватизацію державного та муніципального майна ". Порушення правил продажу майна публічним власником приватній особі тягне недійсність відповідних угод відчуження нерухомого майна.
РОЗДІЛ 2. ЕЛЕМЕНТИ ДОГОВОРУ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ
2.1. Предмет і істотні умови договору
продажу нерухомості
До істотних умовами договору продажу нерухомості відносяться: умова про предмет договору (Який, як відомо, розглядається в якості істотної умови будь-якого договору) і умова про ціну відчужуваного об'єкта нерухомості. У відповідності зі ст. 554 ЦК РФ в договорі продажу нерухомості повинні бути зазначені також відомості, які дозволяють однозначно визначити нерухоме майно, підлягає передачі покупцю за договором.
До числа цих відомостей віднесена інформація про розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. У тому випадку, якщо зазначені відомості про предмет відсутні в договорі продажу нерухомості, то цей договір не вважається укладеним.
У юридичній літературі обговорюється питання про те, що слід розуміти під предметом договору продажу нерухомості. Є.Ю. Валявіна пише, що предметом аналізованого договору є нерухоме майно [2]. Цієї ж точки зору дотримується Є.С. Болтанова, яка стверджує, що предметом договору купівлі-продажу нерухомості є нерухомість, яка на момент укладення договору, як правило, вже належить продавцеві на право власності [3].
В.В. Витрянский вказує, що "предмет договору продажу нерухомості включає в себе два роду об'єктів: по-перше, що продається нерухоме майно, по-друге, дії сторін відповідно з передачі, прийняття та оплати продаваного нерухомого майна "[4].
Остання точка зору заснована на плюралістичному (многооб'ектних) розумінні складу предмета зобов'язання за договором купівлі-продажу [5]. Саме ця точка зору представляється більш обгрунтованою, оскільки основний зміст договору полягає не тільки у вказівці того, що пов...
