ті і продовжують протягом усього життєвого циклу об'єкта.
Життєвий цикл об'єкта нерухомості характерний для кожного сектора нерухомості. Весь життєвий цикл об'єкта ділиться на дві стадії від бізнес - ідеї до закінчення будівництва або реконструкції триває девелоперська стадія, а після неї - інвестиційна. По закінченню будівництва починається звернення об'єкта він може бути або проданий, або залишений на утриманні. У свою чергу, утримання в більшості випадків закінчується продажем. Однак власник може продати об'єкт в поточному стані, а може перепозиціонувати (перепрофілювати) його, а потім вже реалізовувати. У ряді випадків об'єкт може бути знесений, а земельна ділянка використаний зовсім для інших цілей.
У продовження життєвого циклу об'єкта виділилися наступні напрямки діяльності в сфері маркетингу нерухомості: [Козлов, 1998, с.117] - маркетинг споруджуваних об'єктів (бізнес-ідея-закінчення будівництва);
маркетинг побудованих об'єктів та земельних ділянок (звернення об'єкта);- Маркетинг послуг.
Маркетинг споруджуваних об'єктів
Як правило, компанія-консультант запрошується в проект на стадії вивчення ділянки під будівництво. На цьому етапі консалтингова компанія аналізує інвестиційні можливості ділянки і на підставі отриманої інформації визначає функцію майбутньої будівлі, його площа та інші параметри.
Стандартна концепція об'єкта нерухомості включає в себе наступні маркетингові операції:
аналіз соціально-економічної ситуації, бізнес-середовища, а також сегментів ринку нерухомості, попиту і пропозиції;
визначення вірогідної ринкової вартості для об'єктів, розташованих у конкретному географічному місці і вироблення конкурентних переваг аналізованого об'єкта;
аналіз ефективності інвестиційних проектів, з урахуванням необхідності залучення позикових коштів і тривалості будівництва.
Після розробки концепції залучається девелоперська компанія, яка продовжує ведення проекту, закінчуючи здачею його в експлуатацію. Девелоперська компанія бере на себе всі роботи з оформлення документації на будівництво та отримання дозволів, технічного та інженерного контролю будівництва, укладання договорів з генпідрядниками аж до якісного виконання об'єкта у встановлені терміни.
Після цього на стадії реалізації і утримання проекту девелопер контролює роботу ріелтерської компанії зі здачі площ. В обов'язки девелопера входить також проведення рекламної компанії проекту, яка починається задовго до здачі об'єкта в експлуатацію. У процесі неї все ширше використовуються консолідовані маркетингові комунікації, що включають елементи і прийоми реклами, стимулювання збуту, прямого продажу, PR та інших комунікаційних засобів (виставки, фірмовий стиль), які утворюють єдину систему.
Після здачі об'єкта в експлуатацію настає етап управління нерухомістю. У процесі нього здійснюється контроль не тільки над функціонуванням систем життєзабезпечення, а й контроль фінансових потоків, коректування орендних ставок, пошук нових клієнтів.
Маркетинг побудованих об'єктів
Основні зусилля девелопера, який побудував будинок, концентруються на здачу в оренду цього приміщення, що гарантує власнику адекватний дохід від вкладень. З метою пошуку потенційних орендарів і їх переконання в унікальності даного приміщення для оренди розробляється маркетингова стратегія - це план пошуку організацій для заповнення площ будівлі, що включає в себе визначення цільової аудиторії, позиціювання проекту на ринку, способи поширення інформації на цільовому ринку, шляхи контролю ринку і підтримки інтересу до об'єкта. Після вироблення концепції об'єкта і вивчення його цільової аудиторії відбувається вибір оптимальних за вартістю маркетингових комунікацій. [Максимов, 2000, с. 90] Виходячи з практики провідних проектів комерційної нерухомості, можна виділити наступні основні маркетингові комунікації.
Зовнішня реклама На ринку нерухомості зовнішня реклама є найбільш ефективним способом інформування. Великі білборди, сіті-лайти, розтяжки, розташовані поблизу об'єкта або безпосередньо на ньому, не залишаються не поміченими проїжджаючим транспортом і пішоходами. На таких рекламних носіях вказується назва девелопера і його телефонний номер. З моменту початку будівництва до відкриття комплексу зовнішня реклама служить ефективним засобом інформування широкої публіки про реалізацію площ і контактної інформації.
Друкована реклама Даний вид реклами припускає розміщення текстових повідомлень або ілюстрацій у засобах масової інформації. При цьому ЗМІ за своїм профілем і аудиторії діляться на суспільно-політичні та ділові видання.
Поряд з рекла...
