и прав (у перспективі).
Принцип збалансованості (або принцип пропорційності), що полягає в тому, що складові виробництва (або об'єкта нерухомості) повинні поєднуватися між собою в певній пропорції, встановлює економічну зв'язок землі з капіталом, працею і керуванням. Оптимально поєднання всіх чотирьох складових виробництва призведе до максимального доходу, а, отже, і високої вартості об'єкта нерухомості при його оцінці.
Група принципів, пов'язаних з ринковою середовищем, представлена ​​принципами залежності, відповідності, попиту і пропозиції, конкуренції, зміни.
Згідно з принципом залежності, на вартість об'єкта нерухомості (у тому числі землі) впливають різні фактори зовнішнього середовища: кліматичні, геологічні, регіональні, соціальні, економічні, екологічні, юридичні, демографічні і т.д.
Згідно з принципом відповідності, об'єкт нерухомості, не відповідний існуючим в даний час ринковим стандартам, має меншу вартість.
Суть принципу попиту і пропозиції полягає у виявленні взаємозв'язку між потребою в об'єкті нерухомості (попит) і обмеженістю його пропозиції.
О6ично мета оцінки полягає в визначенні якої-небудь оцінної вартості, що необхідно клієнту для прийняття рішення. Корисність, заміщення і очікування є тими основоположними принципами, які допомагають аналітику зрозуміти зміст поставленого завдання.
3. Метод капіталізації земельної ренти
У західній практиці оцінювання власності, в тому числі земельної, склалися певні підходи або методи, широко використовувані і у вітчизняній теорії та практиці оцінки. Всі їх умовно можна об'єднати в три класу: порівняльні (аналогові), дохідні і витратні (нормативні). Ці підходи використовуються для оцінки будь-якої нерухомості, в тому числі і земельних ділянок різного призначення.
Як правило, при оцінці ринкової вартості земельних ділянок використовується метод порівняння продажів, метод виділення, метод розподілу, метод капіталізації земельної ренти, метод залишку, метод передбачуваного використання.
На порівняльному підході заснований метод порівняння продажів, метод виділення, метод розподілу. На прибутковому підході засновані метод капіталізації земельної ренти, метод залишку, метод передбачуваного використання. Елементи витратного підходу в частині розрахунку вартості відтворення або заміщення поліпшень земельної ділянки використовуються в методі залишку та методі виділення.
Під капіталізацією земельної ренти розуміється визначення на дату проведення оцінки вартості всіх майбутніх рівних між собою або змінюються з однаковим темпом величин земельної ренти за рівні періоди часу. Розрахунок проводиться шляхом ділення величини земельної ренти за перший після дати проведення оцінки період на певний оцінювачем відповідний коефіцієнт капіталізації.
У рамках даного методу величина земельної ренти може розраховуватися як дохід від здачі в оренду земельної ділянки на умовах, що склалися на ринку землі.
Основними способами визначення коефіцієнта капіталізації є:
поділ величини земельної ренти по аналогічних земельним ділянкам на ціну їх продажу;
збільшення безризикової ставки віддачі на капітал на величину премії за ризик, пов'язаний з інвестуванням капіталу в оцінюваний земельну ділянку.
При цьому під безризиковою ставкою віддачі на капітал розуміється ставка віддачі при найменш ризикованому інвестуванні капіталу.
Метод капіталізації земельної ренти заснований на тому, що за наявності достатньої інформації про ставки оренди земельних ділянок можна проводити визначення вартості цих ділянок як поточної вартості майбутніх доходів у вигляді орендної плати за оцінюваний земельну ділянку. У рамках даного методу величина земельної ренти може розраховуватися як дохід від здачі в оренду земельної ділянки на умовах, сформованих на ринку землі. Як регулярний потік доходу, земельна орендна плата може капіталізуватися у вартість діленням на коефіцієнт капіталізації для землі, який визначається з аналізу ринку. Вихідні дані для капіталізації отримують з порівняння продажів орендованої землі і величин орендної плати.
На основі отриманої орендної ставки ринкова вартість ділянки визначається за дохідного підходу зазвичай з застосуванням методу прямої капіталізації. Формула розрахунку вартості земельної ділянки має вигляд
,
де
V L - вартість земельної ділянки,
I L - дохід ЦТ володіння землею,
R L: - ставка капіталізації для землі.
В
4. Аналітична частина
До складу Далекосхідного федерального округу входять наступні суб'єкти РФ: Республіка Саха (Якутія), Приморський край, Хабаровський край, Амурська обл., Камчатська обл., Магаданська обл., Сахалінська обл., Єврейська авт. область, Коряцький авт. округ, Чукотський авт. округ. Центр федера...
