го функціонування об'єкта нерухомості та відтворення дійсного валового доходу від об'єкта нерухомості.
Операційні витрати прийнято ділити на:
умовно-постійні;
умовно-змінні, або експлуатаційні;
витрати на заміщення, або резерви.
До умовно-постійних витрат відносяться витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня наданих послуг. Зазвичай в цю групу включають:
Податок на майно
Страхові внески
Платежі за земельну ділянку
Деякі елементи змінних витрат, які фактично є постійними.
До умовно-змінних витрат належать витрати, розмір яких залежить від експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня наданих послуг. Зазвичай в цю групу включають такі витрати:
Комунальні;
На поточні ремонтні роботи;
Заробітна плата обслуговуючого персоналу;
Податки на заробітну плату;
На рекламу і укладення договорів;
На управління;
Інші витрати.
Витрати на заміщення - витрати на періодичну заміну швидкозношуваних конструктивних елементів будівлі.
Включення даної групи витрат у експлуатаційні витрати, пов'язані з нормальною експлуатацією будівлі, обумовлено тим припущенням, що власник буде експлуатувати нерухомість на рівні, відповідному нормативам і стандартам для даного типу нерухомості.
Дані по витратах були частково надані Власником, частково розраховані Оцінювачем. Розрахунок операційних витрат представлено у зведеній таблиці нижче.
Таблиця 2.35. Розрахунок операційних витрат
№, п/пПоказателіВелічіна показника, руб. 1.Условно-постійні витрати, руб. на рік: 143006051.1.Налогі на імущество143006052.Условно-змінні витрати, руб. на рік: 13000002.1.Расходи на поточні ремонтні роботи, руб. на рік. (300 руб. Кв. М на рік)=300 * 20500=61500003.Ітого: 20450605
Ставка капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат розраховується за формулою:
Де - ставка капіталізації;
ставка прибутковості на власний капітал;
норма повернення капіталу;
частка зниження вартості нерухомості через n років.
Ставка прибутковості на власний капітал визначається способом кумулятивного побудови - послідовне нарощування першої складової коефіцієнта дисконтування, при якому в якості базової береться безризикова ставка відсотка. Далі до неї послідовно додаються поправки на різні види ризику, пов'язані з особливостями об'єкта оцінки, такі, як ліквідність, витрати на якість менеджменту та ін.
В умовах російського ринку зазвичай представляється у вигляді:
Суть розрахунку ставки дисконтування методом кумулятивного побудови полягає в наступному. Інвестор може отримати дохід або вклавши гроші в цінні папери, або в майно. Очевидно, що другий варіант вкладення грошових коштів більш ризикований, і, отже, інвестор вправі очікувати додаткового доходу. Ризик вкладення в об'єкт пов'язаний з майбутнім якістю управління ним, а також з можливістю оперативної реалізації його у разі зміни економічної ситуації.
Безризикова ставка доходу в даному звіті прийнята на основі прибутковості ОФЗ з терміном до погашення 30 років у розмірі 8,7% станом на 30 грудня 2013 р ..
Премія за ризик вкладення в нерухомість розраховувалася, як премія за ризик вкладень у регіоні шляхом зіставлення індексу інвестиційного ризику регіону з індексом інвестиційного ризику найменш ризикованого регіону. Поправка (приріст) безризикової ставки розраховується за формулою:
Середньозважений індекс ризику р Грозний=0,259
Середньозважений індекс ризику Бєлгородської області=0,163.
Премія за ризик вкладення в нерухомість буде дорівнює:=(0,563/0,163-1) * 8,7=21,35%
Премія на низьку ліквідність - це поправка на втрату прибутку протягом терміну експозиції об'єкта, на практиці приблизний розрахунок даної премії за формулою:
Приміщення аналогічні оцінюваному об'єкту на ринку нерухомості мають термін експозиції в середньому 3-6 місяців. При розрахунках береться середня величина - 4,5 місяця, відповідно=4,5/12=0,375 років.
Премія на низьку ліквідність буде дорівнює:%=3,26
Премія за якість менеджменту враховує залежність діяльності компанії від ключової фігури в управлінні, а також від кваліфікації і досвіду керуючого персоналу. Чим більш ризиковані і складні інвестиції, тим більше компетентного управління вони вимагають.
На пр...
