>? про термін окупності;
? про незалежність суб'єктів угоди;
? про інвестиційної мотивації.
2. Метод виділення. Метод застосовується для визначення вартості землі у складі єдиного об'єкта нерухомості - земельної ділянки з розташованими на ньому поліпшеннями. Тому розрахунок ринкової вартості ділянки землі шляхом виділення застосовується для оцінки ринкової вартості забудованих земельних ділянок. Основною умовою застосування цього методу є відповідність існуючого використання земельної ділянки та розташованих на ній поліпшень. В іншому випадку може вийти негативна величина.
Основна проблема при використанні даного методу полягає у правильній оцінці вартості поліпшень та облік принципу найбільш ефективного використання землі. Зазвичай вартість поліпшень розраховується витратними методами.
Також як і в методі розподілу, залежно від способу обробки первинної інформації про продажі аналогів, можливі, принаймні, два варіанти використання цього методу.
Один із них припускає аналіз, коригування цін продажів поліпшених (забудованих) земельних ділянок і розрахунок підсумкового значення вартості, а потім виділення шуканої вартості землі шляхом вирахування ринкової вартості поліпшень з підсумкового значення вартості.
В іншому варіанті спочатку розраховується вартість землі по кожному з наявних аналогів, а потім отримані результати аналізуються і коригуються з метою розрахунку шуканої вартості земельної ділянки.
Для другого варіанту оцінки використання методу передбачає наступну послідовність дій:
підбір об'єктів нерухомості з ділянками землі, аналогічними оцінюваному ділянці, з відомими цінами продажів;
оцінка ринкової вартості поліпшень для кожного з підібраних об'єктів нерухомості як різниці повної відновної вартості і накопиченого зносу;
розрахунок ринкових вартостей ділянок землі, що перебувають у складі підібраних об'єктів нерухомості;
коректування отриманих вартостей земельних ділянок до вартості оцінюваної ділянки;
розрахунок вартості оцінюваного земельної ділянки як середнього або середньозваженого значення відкоригованих цін.
Даний метод визначає ринкову вартість земельної ділянки як різницю між ринковою вартістю всього об'єкта нерухомості, тобто земельної ділянки з поліпшеннями і відновної вартістю поліпшень за вирахуванням їх зносу. Тому розрахунок ринкової вартості ділянки землі шляхом виділення застосовується для оцінки ринкової вартості забудованих земельних ділянок (мається на увазі власне земля). Основною умовою застосування цього методу є відповідність існуючого використання земельної ділянки та розташованих на ній поліпшень його найбільш ефективному використанню. В іншому випадку може вийти негативна величина. Основна проблема при використанні даного методу полягає у правильній оцінці вартості поліпшень та облік принципу найбільш ефективного використання землі. Зазвичай вартість поліпшень розраховується витратними методами.
Також як і в методі розподілу, залежно від способу обробки первинної інформації про продажі аналогів, можливі, принаймні, два варіанти використання цього методу.
Один із них припускає аналіз, коригування цін продажів поліпшених (забудованих) земельних ділянок і розрахунок підсумкового значення вартості, а потім виділення шуканої вартості землі шляхом вирахування ринкової вартості поліпшень з підсумкового значення вартості.
В іншому варіанті спочатку розраховується вартість землі по кожному з наявних аналогів, а потім отримані результати аналізуються і коригуються з метою розрахунку шуканої вартості земельної ділянки.
Так для другого варіанту оцінки використання методу передбачає наступну послідовність дій:
? підбір об'єктів нерухомості з ділянками землі, аналогічними оцінюваному об'єкту, з відомими цінами продажів;
? оцінка ринкової вартості поліпшень для кожного з підібраних об'єктів нерухомості як різниці повної відновної вартості і накопиченого зносу;
? розрахунок ринкових вартостей ділянок землі, що перебувають у складі підібраних об'єктів нерухомості;
? коректування отриманих вартостей земельних ділянок до вартості оцінюваної ділянки;
? розрахунок вартості оцінюваного земельної ділянки як середнього або середньозваженого значення відкоригованих вартостей земельних ділянок.
3. Метод розподілу. Даний метод заснований на визначенні співвідношень між вартості землі та вартості зведених на ній будов. Метод розподілу заснований на визначенні спів...
