якщо власники не визначили конкретну організацію, це повинен зробити орган місцевого самоврядування шляхом проведення відкритого конкурсу.
Так само шляхом проведення відкритого конкурсу здійснюється вибір керуючої організації і у випадках, коли багатоквартирний будинок знаходиться в державній або муніципальній власності. Причому в даній ситуації інший спосіб управління неможливий, існує лише можливість вибору керуючої організації.
Таким чином, вибір керуючої організації на конкурентній основі передбачений і для тих випадків, коли мова йде про управління багатоквартирними будинками, які перебувають у власності публічних утворень.
Укладення договору управління багатоквартирним будинком без проведення відкритого конкурсу у випадках, коли він повинен бути проведений, допускається, якщо зазначений конкурс відповідно до законодавства визнаний таким.
Законодавець надав власникам право в будь-який час змінити спосіб управління будинком. Рішення про зміну також має бути прийняте на загальних зборах власників.
2.4 Управління керуючою організацією
Управління багатоквартирним будинком за допомогою залучення керуючої компанії є одним з трьох способів управління пропонованих житловим кодексом РФ.
При управлінні багатоквартирним будинком управляючою компанією між сторонами укладається письмовий договір на управління багатоквартирним будинком.
Договір повинен містити повний перелік послуг і робіт з утримання та ремонту спільного майна в будинку, а також перелік надаваних комунальних послуг та їх вартість. Обов'язково вказується, в які терміни виконуються перераховані послуги і з якою періодичністю. Наприклад, скільки разів на тиждень проводиться прибирання сходів, скільки разів на рік і в який час здійснюється фарбування стін у під'їзді.
Прописується порядок визначення розміру оплати за надані житлово-комунальні послуги. Вказується порядок внесення такої плати: в який банк, на який рахунок, в якій формі.
Слід вказати порядок проведення в будинку капітального ремонту, у тому числі порядок збору грошових коштів на його проведення: раз на місяць, раз на квартал, у міру потреби. Приміром, можна доручити керуючої організації перед проведенням капітального ремонту провести оцінку технічного стану будинку із залученням відповідних фахівців. Крім того, можна підготувати кошторис на проведення капітального ремонту та затвердити її на загальних зборах мешканців.
У договорі повинен бути прописаний порядок здійснення контролю якості надаваних послуг, порядок виявлення та фіксування фактів недопоставки або відсутності поставки житлово-комунальних послуг, а також особи, що підписують відповідні акти. Необхідно вказати параметри якості надаваних послуг, і отже, відповідальність керуючої організації за неякісні послуги, порушення термінів їх поставки.
Грамотне складання договору управління багатоквартирним будинком дозволить надалі уникнути безлічі проблем, а в разі виникнення спору - справедливо вирішити його, задовольнивши інтереси сторони, чиї права порушені.
Керуюча організація несе пряму відповідальність за порушення порядку та якості здійснюваних послуг. Також вона зобов'язана відповідати за шкоду, заподіяну майну або життю, здоров'ю мешканців будинку, якщо він нанесений у зв'язку з несвоєчасним усуненням порушень.
Керуюча компанія може бути організована і працювати двома способами:
Діяльність керуючої організації зосереджується на перерозподілі фінансових ресурсів і залученні підрядних організацій методом аутсорсингу для надання послуг та виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна будинку. У даному варіанті власний штат керуючої компанії може налічувати 3-4 менеджера.
Діяльність даного виду керуючих компаній грунтується на наданні повного спектру послуг власникам приміщень у багатоквартирному будинку та змістом загальнобудинкового майна.
У структуру таких компаній входить:
центр комунальних платежів (проводить нарахування та збір платежів за надані житлово-комунальні послуги та послуги з утримання житлового фонду на підставі єдиної розрахункової квитанції;
підрядна організація - провідна компанія з надання повного комплексу житлово-комунальних послуг мешканцям багатоквартирних будинків (виконує роль генерального підрядника у будинках, що обслуговуються керуючою компанією: ремонт покрівлі, міжпанельних швів, косметичний ремонт квартир, під'їздів, фасадів) ;
організація по експлуатації житлового фонду - спеціалізована компанія з надання багатоквартирним будинкам таких житлово...
