> 09.11.2011
ММВБ
11,46%
ОФЗ-25064-ПД
18.01.2012
ММВБ
11,56%
ОФЗ-25065-ПД
27.03.2013
ММВБ
11,96%
ОФЗ-25067-ПД
17.10.2012
ММВБ
11,97%
Середній
11,74%
Таким чином, безризикова ставка прибутковості склала 11,74%.
Під ліквідністю розуміється швидкість, з якою актив може бути перетворений на готівкові грошові кошти. Нерухомість є низьколіквідні товаром, особливо в умовах невідрегульовані іпотечного кредитування. Компенсація за низьку ліквідність розраховується за формулою:
В
Аналіз ринку нерухомості Тульської області показав, що середній термін експозиції нежитлових будівель, аналогічних оцінюваним, становить 6 місяців.
Розрахунок ставки дисконтування методом кумулятивного побудови зведений в Таблицю 15.
Таблиця 15. Розрахунок ставки дисконтування
Показник
Значення
Безризикова ставка
11,74%
Типовий термін експозиції, міс.
6
Премія за низьку ліквідність
5,87%
Премія за ризик інвестування
1,75%
Премія за ризики пов'язані з управлінням об'єктом
2,20%
РАЗОМ ставка дисконту
21,56%
Об'єкт нерухомості має кінцевий (обмежений) термін економічного життя (термін, в протягом якого експлуатація об'єкта є фізично можливої вЂ‹вЂ‹й економічно вигідною). Дохід, принесений об'єктом нерухомості, повинен відшкодовувати втрату об'єктом своєї вартості до кінця терміну його економічного життя. Кількісно величина доходу, необхідного для такого відшкодування, виражається через норму повернення капіталу.
Існує три способи розрахунку норми повернення капіталу:
1. Прямолінійний повернення капіталу (метод Рингу): передбачає повернення капіталу рівними частинами в протягом строку володіння активом, норма повернення в цьому випадку представляє собою щорічну частку первинного капіталу, отчисляемую в безвідсотковий фонд відшкодування.
2. Повернення капіталу по фонду відшкодування та безризиковою ставкою відсотка (метод Хоскольда): передбачає, що фонд відшкодування формується за мінімальною з можливих ставок - В«безризиковоюВ» ставкою.
...
