/>
5) Визначаємо загальні операційні витрати:
COE = c в€™ S B в€™ 12
1 рік: 4,5 в€™ 3900 в€™ 12 = 1674002 тис. крб.;
2 рік: 4,635 в€™ 3900 в€™ 12 = 172 422 тис. руб.;
3 рік: 4,774 в€™ 3900 в€™ 12 = 177592,8 тис. руб.;
4 рік: 4,917 в€™ 3900 в€™ 12 = 182912,4 тис. руб.;
5 рік: 5,064 в€™ 3900 в€™ 12 = 188380,8 тис. руб.
6) Обчислюємо чистий операційний дохід від будівлі:
1 рік: 251000 - 167400 = 83700 тис. руб.;
2 год395482, 5 - 172422 = 223060,5 тис. руб.;
3 рік: 442828,8 - 177592,8 = 265236 тис. руб.;
4 рік: 522957,6 - 182912,4 = 340045,2 тис. руб.;
5 рік: 579 576 - 188380,8 = 391195,2 тис. руб.
7) Визначається дисконтований грошовий потік:
DCF =,
де i - ставка дисконтування, виражена в одиницях;
n - номер аналізованого року.
1 рік:
2 рік:;
3 рік:
4 рік:
5 рік:
тис. руб.
8) Визначаємо поточну вартість перепродажу будівлі (реверсії) в кінці терміну його комерційного використання:
PV r = br/>
де DCF 5 - дисконтований грошовий потік останнього, 5-го року;
R - коефіцієнт капіталізації.
PV r = br/>
9) Знаходимо поточну ринкову вартість об'єкту:
V = - IC + + PV r ,
де IC - початкові інвестиції (витрати на ремонт та обладнання будівлі).
V = - 1200 + 395146,66 + 617120,63 = 1010767,29 тис. руб. br/>
Всі дані для розрахунку відображені в таблиці.
Розрахунок вартості будівлі методом дисконтування грошових потоків. /Span>
Найменування
показників
Значення показників по роках
1
2
3
4
5
Корисна площа будівлі, м 2
3100
Орендна плата за 1 м 2 корисної площі будівлі
13,5
14,175
14,88
15,62
16,40
Потенційний валовий дохід від оренди будівлі, тис. руб. /Td>
502200
527310
553536
581064
610080
Коефіцієнт заповнюваності
0,5
0,75
0,8
0,95
0,95
Дійсний валовий дохід, тис. руб. /Td>
251100
395482,5
442828,8
522957,6
579576
Операційні витрати з експлуатації бізнес-центру на 1 м 2 корисної площі в місяць, тис. руб. /Td>
4,5
4,635
4,774
4,917
5,064
Операційні витрати, тис. руб. /Td>
167400
172422
177592,8
182912,4
188380,8
Чистий операційний дохід, тис. руб. /Td>
83700
223060,5
660348
340045,2
391195,2
Ставка дисконтування,%
20
22
24
25
27
Дисконтований грошовий потік, тис. руб. /Td>
189540
375431,34
346344,11
372161,99
291246,64
Початкові інвестиції, тис. руб. /Td>
1800
Поточна вартість перепродажу (реверсії будівлі), тис. руб. /Td>
395146,66
Рин...
