Реферат Ринкова вартість об'єктів нерухомості

Тема: Контрольные работы

p> площі, тис. руб.;

СОЕ = 3 в€™ 800 в€™ 12 = 28800 тис. руб.

4) Чистий операційний дохід від будівлі може бути визначений як різниця між дійсним валовим доходом та операційними витратами (з відрахуваннями на капітальний ремонт):

NOI = EGI - (COE + W);

де W - відрахування на капітальний ремонт, який представляє 2% від дійсного валового доходу.

W = EGI в€™ 0,02; W = 138800 в€™ 0,02 = 2736 тис. руб.

NOI = 136800 - (28800 + 2736) = 105264 тис. руб. br/>

5) Вартість об'єкта визначається за формулою:

де R - коефіцієнт капіталізації, який враховує отримання прибутку на вкладений капітал і виражає взаємозв'язок між щорічним доходом, який приносить об'єкт нерухомості, і вартістю цього об'єкта.

Коефіцієнт капіталізації визначається як середньоарифметична величина частки від розподілу чистого операційного доходу від кожного зіставного об'єкта на ціну його продажу.

В В

Висновок: Ринкова вартість торгового центру розрахована за методом прямої капіталізації склала-417383, 03 тис. руб

Задача 3

Інвестор розглядає проект організації бізнес-центру на базі існуючої будівлі, пропонованого до продажу. Для підготовки будівлі до експлуатації його необхідно відремонтувати і відповідним чином обладнати.

Визначити поточну ринкову вартість об'єкта нерухомості методом дисконтування грошових потоків, використовуючи наведені нижче дані, отримані в результаті аналізу ринку комерційної нерухомості.

Вихідні дані:

витрати на ремонт та обладнання будівлі, тис. руб., IC - 1800;

корисна площа бізнес-центру, м 2, S B - 3100;

орендна плата за 1 м 2 корисної площі на місяць в аналогічних бізнес-центрах, тис. руб., r B - 13,5;

період комерційного використання, роки - 5;

загальні операційні витрати з експлуатації бізнес-центру в 1-ий рік експлуатації на 1 м 2 корисної площі на місяць, руб., COE - 4500.

Орендна плата за 1 м 2 корисної площі в аналогічних бізнес-центрах має тенденцію до зростання на 5% на рік.

Коефіцієнт заповнюваності (k) в перший рік використання подібних будівель становить 0,5; в другій - 0,75; в третій - 0,8; в четвертий і п'ятий - 0,95.

Коефіцієнт капіталізації для будівель такого типу становить 0,3.

Загальні операційні витрати з експлуатації бізнес-центру мають тенденцію до зростання на 3% на рік. Ставка дисконтування за даними ринку визначена на рівні 20% для першого року комерційного використання; 22% - для другого року; 24% - для третього року; 25% - для четвертого року і 27% для п'ятого року. p> Рішення.

Метод дисконтування доходів передбачає перетворення по певними правилами доходів, очікуваних інвестором. Майбутні доходи включають в себе:

доходи від експлуатації об'єкта нерухомості протягом терміну володіння;

грошові надходження від продажу майнового об'єкта наприкінці строку володіння.

Поточна вартість нерухомості акумулює всі майбутні доходи від володіння об'єктом нерухомості і показує ту граничну ціну, при якій витрати на його придбання окупляться за час володіння ним.

Дисконтування означає розрахунок поточної вартості прав на отримання майбутніх доходів.

1) Розраховуємо вартість орендної плати за 1 м 2 , яка має тенденцію до зростання на 5% на рік:

1 рік: 13,5 тис. руб.;

2 рік: 13,5 в€™ 1,05 = 14,175 тис. руб.;

3 рік: 14,175 в€™ 1,05 = 14,88 тис. руб.;

4 рік: 14,88 в€™ 1,05 = 15,62 тис. руб.;

5 рік: 15,62 в€™ 1,05 = 16,40 тис. руб.

2) Визначаємо потенційний валовий дохід:

PGI = r B в€™ S B в€™ 12;

1 рік: 13,5 в€™ 3100 в€™ 12 = 502220тис. руб.;

2 рік: 14,175 в€™ 3100 в€™ 12 = 527310тис. руб.;

3 рік: 14,88 в€™ 3100 в€™ 12 = 553536 тис. руб.;