Згідно ст. 40 Конституції РФ кожен має право на житло, і в даний час все більшого значення набуває одне з істотних прав неповнолітніх - право на житло. Неповнолітні в силу неповної дієздатності не можуть самостійно представляти свої інтереси і захищати свої права. Держава довіряє це батькам, усиновителям та опікунам допомогою органів опіки та піклування, які покликані контролювати процес дотримання майнових та житлових прав, а також служити певною гарантією дотримання прав дітей.
Неповнолітні у віці від 14 до 18 років укладають і підписують договори про відчуження житлових приміщень самостійно, але з письмової згоди їх законних представників - батьків, усиновителів або піклувальника. За згодою законного представника неповнолітній від 14 до 18 років має право видати письмове уповноваження на вчинення правочину від його імені (довіреність) іншій особі для представництва перед третіми особами.
За неповнолітніх, які не досягли 14 років (малолітні), операції з нерухомим майном можуть здійснювати від їх імені тільки їх батьки, усиновителі або опікуни. Законом заборонено дарування житлових приміщень від імені малолітніх їх законними представниками, в той час як для дарування нерухомого майна, що належить на праві власності неповнолітнім від 14 до 18 років, таких обмежень не існує. Ст. 185 ГК РФ не містить прямої заборони законним представникам малолітнього, діючи від його імені, видавати довіреності на вчинення правочинів, однак видача такої не відповідає вимогам ст. 28 ГК РФ, де робиться акцент на слово «тільки».
Дії законних представників за розпорядженням майном неповнолітніх і малолітніх ставляться під державний контроль. Відповідно до закону, «опікун не вправі без попереднього дозволу органів опіки та піклування вчиняти, а піклувальник - давати згоду на вчинення правочину щодо відчуження, у тому числі обміну або дарування майна підопічного, здачі його в найм (оренду), у безоплатне користування або в заставу , угод, що тягнуть відмову від належних підопічному прав, розділ його майна або виділ з нього часткою, а також будь-яких інших угод, що тягнуть зменшення майна підопічного ». Положення зазначеної статті підлягають застосуванню, насамперед у випадках, коли особа, яка не досягла 18-ти річного віку, є власником житлового приміщення або учасником спільної власності на житло.
Відчуження житлового приміщення, в якому проживають перебувають під опікою чи піклуванням члени сім'ї власника житлового приміщення або залишилися без батьківського піклування члени сім'ї власника, допускається за згодою органу опіки та піклування. На наш погляд, в силу пріоритетності захисту прав та інтересів дітей названа діяльність органів опіки та піклування необхідна у всіх випадках проживання дітей у житловому приміщенні незалежно від того, правом власності або правом користування житловим приміщенням вони володіють. Інакше дана норма може бути інтерпретована так, що «відчуження житлового приміщення, в якому проживають діти, за загальним правилом тепер згоди органів опіки та піклування не вимагає». Але це певною мірою буде суперечити п. 2 ст. 37 ГК РФ, який містить імперативне правило про обов'язковість попереднього дозволу органу опіки та піклування «на вчинення правочинів щодо відчуження, у тому числі обміну або дарування майна підопічного, здачі його в оренду (в оренду, у безоплатне користування або в заставу), угод,...
