за загальним правилом володіння, користування і розпорядження здійснюється за згодою всіх власників. Однак щодо спільного майна в багатоквартирних житлових будинках від цього правила зроблено невеличкий відступ: розпорядження цим майном здійснюється за згодою простого або кваліфіцірованного2 більшості. Єдиний випадок, коли потрібна згода всіх власників - це зменшення розміру загального майна;
) володіння та користування здійснюється без виділу своєї частки в натурі, наприклад, власник не може виділити ділянку землі або сходової клітки, відповідний розміру частки, володіти і користуватися ним на свій розсуд. Проте кожен власник володіє і користується спільним майном незалежно від розміру своєї частки;
) власник не може розпорядитися своєю часткою окремо від житлового приміщення. Інакше кажучи, продати свою частку можна тільки одночасно з продажем квартири. Придбати
в будинку право на спільне майно можна, тільки купивши приміщення в ньому. Це дуже важливо розуміти, коли мова йде про продаж земельної ділянки під будинком третій особі, так як це неможливо, оскільки придбання права власності (спільної часткової) на землю під будинком можливо тільки через купівлю приміщення в будинку. Все інше також знаходиться в рамках правила - зміна прав тільки за угодою власників приміщень. Розглянемо приклад із судової практики.
Узагальнення судово - арбітражної практики дозволяє виділити деякі найбільш часто зустрічаються юридичні факти, на підставі яких виникає спільна часткова власність:
чинності договору простого товариства на майно, внесене товаришами, а також на майно, створене в результаті спільної діяльності;
виготовлення або створення кількома особами нової речі, причому реконструкцію як підстави виникнення нової речі суди не визнають;
в Цивільному Кодексі РФ відсутня така підстава виникнення спільної власності, як дифузія (змішання) - категорія, відома римським правом. Тим не менш, загальна власність виникає в результаті дій, що не спрямованих на придбання речі, наприклад, якщо однорідне майно однієї особи змішується з майном іншого і при цьому відсутня спеціальна угода про створення спільної власності. Так буває, коли в сховище, де знаходиться зерно, нафта і т.п. речі, поступают такі ж речі, що належать іншій особі.
На закінчення розглянутого питання слід зазначити, що сучасне російське законодавство далеко не завжди дотримується положень, вироблених доктриною стосовно праву спільної часткової власності. Так, Федеральні закони від 29 листопада 2001 р Про інвестиційні фонди (з ізм. І доп. 04.10.2010.) і від 11 листопада 2003 р Про іпотечні цінні папери (з ізм. І доп. 09.03.2010) встановлюють, що майно, що становить пайовий інвестиційний фонд (іпотечне покриття), належить на праві спільної часткової власності власникам інвестиційних паїв або відповідно власникам іпотечних сертифікатів участі. Проте надалі законодавець передбачив два обмеження для співвласників інвестиційного фонду (іпотечного покриття). Вони не мають, по-перше, правом на розділ майна, що становить інвестиційний фонд (іпотечне покриття); по-друге, приєднуючись до договору довірчого управління пайовим інвестиційним фондом (іпотечним покриттям), вони відмовляються від здійснення переважного права на придбання частки у праві спільної часткової власності на таке майно.
Право на поділ майна і виділ з нього частки в натурі - невід'ємні риси спільної часткової власності як речове-правової конструкції. У юридичній літературі було висловлено обгрунтоване думка про те, що зазначені особливості повністю позбавляють права спільної часткової власності речового характеру.
2.2 Загальна спільна власність
Загальні положення про право спільної (бездолевой) власності, закріплені ст. 253 ГК, застосовуються лише остільки, оскільки відсутні прямі вказівки закону про особливості правового режиму окремих видів спільної власності. Такі спеціальні вказівки містяться як безпосередньо в Кодексі, так і в нормах шлюбно-сімейного законодавства, що стосуються спільної власності подружжя (Додаток Г).
Учасники відносин спільної власності спільно володіють і користуються спільним майном, якщо тільки угодою між ними прямо не передбачено, що якимись конкретними об'єктами (частинами) спільного майна користується лише один із співвласників або певні співвласники. За згодою всіх учасників здійснюється і розпорядження спільним майном, включаючи його відчуження. При цьому п. 2 ст. 253 ЦК встановлює презумпцію такої згоди незалежно від того, хто з учасників спільної власності здійснює операцію щодо розпорядження спільним майном, що важливо для їх контрагентів. Учасниками даних відносин можуть виступати тільки громадяни-дружини або члени...
