івробітників державного контролюючого органу на територію пам'ятки і в будівлю у встановлені дні та години;
· кримінальна, адміністративна та інша юридична відповідальність відповідно до законодавства РФ за порушення Федерального закону від 25.06.2002г. №73-ФЗ;
· у разі заподіяння шкоди об'єкту культурної спадщини - зобов'язання з відшкодування вартості відновлювальних та інших робіт;
· отримання орендарем/інвестором/власником Охоронного зобов'язання, що регламентує його обов'язки щодо збереження, реконструкції або реставрації будівлі-пам'ятки.
Іншим фактором, який відрізняє будівлі-пам'ятки від «типових» об'єктів нерухомості, є високий ступінь накопиченого зносу (насамперед, фізичного і функціонального), характерна для історичних будівель.
Зокрема, високий ступінь функціонального зносу обумовлена ??такими типовими факторами, як, наприклад:
· невідповідністю планування приміщень сучасним вимогам (наприклад, сучасним стандартам організації простору в офісних приміщеннях);
· так звані «сверхулучшеніямі», до яких відносяться масивні конструктивні елементи будівель (стіни, парадні сходи, колони та ін.), високі стелі, просторі холи, та іншими.
Ці фактори впливають на ризики інвестування грошових коштів у придбання у власність або в оренду таких об'єктів, і тим самим у значній мірі знижують їх вартість.
Наступна особливість - високі ризики інвестицій, обумовлені наявністю жорстких вимог по збереженню зовнішнього вигляду, фасадів, інтер'єрів, використанню технологій і т.д., складністю і тривалістю робіт з відтворення або реставрації пам'ятника, необхідністю проведення комплексу експертиз і досліджень із залученням висококласних фахівців та ін.
Неоднозначна процедура оцінки земельної ділянки як умовно вільного (при проведенні аналізу найбільш ефективного використання, або, наприклад, в рамках витратного підходу), також є відмінною рисою оцінки пам'яток:
· з одного боку, земельна ділянка «не винен» в тому, що на ньому розташована будівля-пам'ятник і з цієї точки зору аналіз ділянки як незабудованої має проводитися без врахування обмежень і обтяжень, встановлених щодо будівлі , оскільки цінність об'єкта нерухомості в значній мірі визначається його місцем розташування;
· з іншого боку, часто відносно безпосередньо земельної ділянки також встановлюються містобудівні чи інші обмеження (які можуть бути відмінними від обмежень, встановлених щодо будівлі).
Вищевикладене, говорить про те, що має місце деяка юридична невизначеність щодо того, наскільки справедливо поширення існуючих обмежень, обумовлених охоронним статусом пам'ятки (території пам'ятки) при оцінці земельної ділянки як умовно вільного.
Нарешті, при проведенні оцінки об'єктів культурної спадщини необхідно враховувати ціноутворюючий і при цьому в значній мірі суб'єктивний фактор « престижності» (престижності володіння, користування, розпорядження) , обумовлений іміджевої складової (наприклад, при розміщенні в історичному особняку представництва компанії або при покупці «історичної» квартири з розкішними інтер'єрами), місцем розташування (як правило, в безпосередній близькості від центрів ділової активності ), а також інші нематеріальні фактори (нематеріальні активи), що підвищують (або знижують) споживчі властивості об'єкта культурної спадщини в порівнянні з «типовими» об'єктами нерухомості (історична, меморіальна, художня чи інша цінність, авторство пам'ятника, роль в архітектурному ансамблі та ін. ).
витратний підхід оцінка будівлю пам'ятник
II. Відмінні особливості оцінюваного об'єкта
2.1 Історико-містобудівна характеристика об'єкта
Досліджуваний житловий будинок XIX ст. за адресою: Молочний пров., 5 розташований на території кварталу №. 137, обмеженого Молочним, Коробейникова і Бутіковскій провулками. Квартал знаходиться в південно-західному секторі історичного центру м Москви в межі?? колишнього Земляного валу (сучасного Садового кільця) між вул. Остоженкой і річкою Москвою поблизу Зачатьевского монастиря.
Історія цієї місцевості, розташованої в південно-західній частині Земляного міста, за даними письмових джерел і археологічних досліджень простежується з XIV ст., коли тут знаходилося великокняжеское село Семчинського, вперше документально зафіксоване в духовній грамоті Івана Калити в 1328 У 1428 р воно згадується вже разом з Самсонова лугом. На землях села Семчинського в XIV ст. був заснований Олексіївський монастир, який проіснував тут до 1547, а після пожежі був перенесений...
