"justify"> · статистичні методи.
Найчастіше через відсутність ринку історичних будівель в Росії порівняльний підхід до оцінки об'єкта нерухомості в цілому непридатний. Його можна використовувати тільки для оцінки земельних ділянок у рамках витратного підходу і те з урахуванням усього комплексу обмежень, що випливають з охоронних зобов'язань, і для оцінки орендних ставок в рамках дохідного підходу.
Дохідний підхід.
Дохідний підхід відображає типову мотивацію покупця дохідної нерухомості: очікувані майбутні доходи з необхідними характеристиками. Дохідний підхід оцінює вартість нерухомості на дату оцінки як поточну вартість майбутніх грошових потоків.
У рамках дохідного підходу можливе застосування одного з трьох методів:
· прямої капіталізації доходів;
· дисконтованих грошових потоків (ДДП);
· валового рентного мультиплікатора (ВРМ).
При використанні методу капіталізації доходів у вартість нерухомості перетвориться дохід за один часовий період і використовується даний метод, якщо:
- потоки доходів стабільні в тривалому періоді часу і являють собою значну позитивну величину;
потоки доходів зростають стійкими помірними темпами.
Особливостями застосування дохідного методу є облік впливу факторів як знижують величину чистого доходу за рахунок додаткових витрат з його збереження, так і підвищують дохід під впливом фактора дії престижу. При розрахунку величини чистого доходу повинні враховуватися пільги з оподаткування, встановленню орендних ставок та інших стимулів, які можуть бути встановлені державою для стимулювання заходів щодо збереження пам'яток. При визначенні величини коефіцієнтів капіталізації та дисконтування фактори, що визначають їх кількісне значення повинні мати своє специфічне значення.
При використанні методу дисконтованих грошових потоків у вартість нерухомості перетвориться дохід від передбачуваного її використання за кілька прогнозних років, а також виручка від перепродажу об'єкта нерухомості в кінці прогнозного періоду. Метод валового рентного мультиплікатора грунтується на припущенні, що існує пряма залежність між ринковою вартістю об'єкта нерухомості і потенційним рентним доходом, який може бути отриманий в результаті здачі його в оренду.
1.3 Обмеження
На відміну від звичайних об'єктів нерухомості кожен об'єкт культурної спадщини унікальний, оскільки володіє індивідуальними особливостями, що формують його історико-культурний потенціал, який складає таку ж основу національного багатства нашої країни, як усім відомі нафту і газ. Втрата предмета охорони об'єкта культурної спадщини безповоротно, тому невірна його оцінка, а також неправильні висновки, зроблені на її основі, неминуче спричинять значний матеріальний збиток для пам'ятника, який у багатьох розвинених країнах розцінюється як одне з найтяжчих злочинів перед державою і суспільством.
Якщо прийнято рішення включити об'єкт культурної спадщини в господарський оборот, то гарантією його збереження може бути тільки формування повного пакету обтяжень, що включає і відомості про можливу ступеня пристосування об'єкта для сучасного використання, не зачіпає предмети охорони, і звичайно , вимоги щодо його реставрації. У випадку, коли об'єкт є елементом ансамблю або на території де він розташовується, діють режими, що обмежують будівельну діяльність, немаловажним фактором є і неможливість зведення будь-яких нових обсягів або навіть зміни габаритів. Відповідно, наявність обтяжень не може не враховуватися при формуванні параметрів оцінки.
Основні складнощі при оцінці будівель-пам'яток на території Російської Федерації пов'язані з обмеженнями, а саме:
· наявність федерального, регіонального чи місцевого статусу, що накладає певні обмеження на діяльність власника по відношенню до будівлі;
· повна або часткова заборона на зміну цільового призначення будівлі;
· заборона на зміну об'ємно-планувальних параметрів будинку;
· заборона на реконструкцію (дозволені тільки реставраційні роботи в рамках збереження цілісності та зорового сприйняття) і т. п.
· заборона на знесення існуючої будівлі;
· високі експлуатаційні витрати;
· відсутність розвиненого сегмента ринку купівлі-продажу аналогічних об'єктів;
· обов'язкове дотримання режиму використання території будівлі-пам'ятки, у тому числі заборона на ведення будівельних робіт на земельній ділянці;
· забезпечення доступу сп...
