2;
) скоригувала ціни самого схожого на оцінюваний об'єкт аналога. Чим менше кількість і величина поправок, тим більше аналог схожий на об'єкт оцінки: об'єкт-аналог А3, вартістю 0,921 тис. грн. / М 2.
А1: 892/1050=0,85
А2: 671/600=1,1
А3: 921/930, 2=0,99
А4: 907/1000=0,91
А5: 925/800=1,16
А6: 688/900=0,76
Вартість земельної ділянки в підсумку приймається як середнє арифметичне між значеннями наведених вище показників, тобто вартість 1 м 2 об'єкта оцінки дорівнюватиме (0,834 +0,900 +0,899 +0,921) / 4=0,889 тис. руб. / м 2
Наступний етап витратного підходу - розрахунок витрат, необхідних на відтворення нового будинку, який є точною копією оцінюваного. [1]
В основі визначення відновної вартості лежить розрахунок витрат, пов'язаних з будівництвом об'єкта та здачею його замовнику. Залежно від порядку обліку цих витрат у собівартості будівництва прийнято виділяти прямі і непрямі витрати.
Прямі витрати - витрати, безпосередньо пов'язані з будівництвом. До них відносять:
вартість будівельних матеріалів, виробів, обладнання;
заробітна плата робітників;
вартість супутніх будівництву споруд та інженерних мереж;
вартість комунальних послуг;
вартість доставки і зберігання матеріалів і пр.
Непрямі витрати - витрати, не пов'язані безпосередньо до будівництва:
вартість інвестицій у землю;
гонорари проектно-кошторисних організаціям;
маркетингові, страхові та рекламні витрати та інші витрати.
Накладні витрати - грошові кошти, необхідні для створення загальних умов будівельного виробництва, його організації та обслуговування.
Прибуток забудовника (інвестора) - підприємницький дохід, який представляє собою винагороду інвестору за ризик, пов'язаний з реалізацією будівельного проекту. [4]
Один з методів оцінки вартості нового будівництва - метод укрупнених узагальнених показників вартості на одиницю порівняння.
В якості одиниці порівняння в даному проекті приймається 1 м 2. Для отримання вартості нового будівництва об'єкта оцінки величина укрупненого узагальненого показника вартості множиться на кількість одиниць порівняння об'єкта оцінки. Розрахунок величини укрупненого узагальненого показника вартості на 1 м 2.
При розрахунку вартості нового будівництва необхідно врахувати наступну інформацію:
заробітна плата становить 35% від вартості матеріалів;
накладні витрати - 25% від прямих витрат;
прибуток підрядника - 12% від суми прямих і накладних витрат
оплата послуг проектно-кошторисних організацій - 5% від
прямих витрат;
- маркетингові, рекламні, страхові витрати - 6% від
ціни підрядника;
витрати на купівлю енергетичних потужностей - 10% від
ціни підрядника;
- податки (ПДВ) - 18% від суми всіх попередніх витрат;
...
