- прибуток інвестора - 30% від понесених витрат.
Розрахунок укрупнених показників наведено в таблиці 4.
земельну нерухомість кредит вартість
Таблиця 4. Розрахунок укрупненого узагальненого показника вартості при будівництві будівлі, тис. руб. / м2
№ НаіменованіеЗатрати, тис. р.. на 1 м 2, торгове зданіе1Прямие затрати1.1СМР: - матеріали3, 1 - заробітна плата1, 1=0,35 * 3,1 - експлуатаційні расходи0, 45 - прочіе0, 20Ітого прямі затрати4, 85=3,1 +1,1 + 0,45 +0,21.2 Накладні расходи1, 21=0,25 * 4,851.3 Прибуток подрядчіка0, 73=0,12 * (1,21 +4,85) Разом ціна подрядчіка6, 79=4,85 +1,21 +0,732 Непрямі витрати: - оплата послуг проектно-кошторисної організаціі0, 24=0,05 * 4,85 - маркетингові, рекламні, страхові расходи0, 41=0,06 * 6,79 - витрати на покупку енергетичних мощностей0, 68=0,1 * 6,79 - налогі1, 46=0,18 * (6,79 +0,24 +0,41 +0,68) Разом витрати інвестора9, 58=6,79 +0,24 +0,41 +0,68 +1,463 Прибуток інвестора2, 674=9,58 * 0,3 Разом укрупнені узагальнені показники стоімості12, 454=2,674 +9,58
Підсумкова вартість об'єкта оцінки:
Снc= 12,454 * 900=11 208,62 тис. руб .
Наступним етапом витратного підходу є оцінка зносу. Термін «знос» в теорії оцінки розуміється як втрата корисності об'єкта, а, отже, і його вартості. У вартісному вираженні накопичений знос являє собою різницю між відновною вартістю і ринковою ціною оцінюваного об'єкта. [1]
У міру експлуатації об'єкта поступово погіршуються якостей об'єкта, що характеризують конструктивну надійність будинків і споруд, а так само функціональне відповідність поточному і тим більше майбутньому використанню, пов'язані з життєдіяльністю людини. На вартість нерухомості в не меншому ступені впливають і зовнішні фактори, обумовлені зміною ринкового середовища, накладенням обмежень на визначене використання будівель і т.д.
Знос зазвичай визначають у відсотках, а вартісним вираженням зносу є знецінення.
Залежно причин, що викликають знецінення виділяють три види зносу: фізичний, функціональний і зовнішній. (Мал. 1)
Для оцінки накопиченого зносу застосовується метод розбивки , суть якого полягає у визначенні величини трьох видів зносу: фізичного, функціонального і зовнішнього.
Рис. 1 Види зносу
Фізичний і функціональний знос підрозділяється на усувний і непереборний.
Усувний знос - це знос, усунення якого фізично можливо й економічно доцільно.
1) Фізичний знос - це зменшення вартості об'єкта нерухомості в результаті впливу природно-кліматичних факторів і факторів життєдіяльності людини. Виражається в руйнуванні будівельних конструкцій і матеріалів та втрату первісних техніко-експлуатаційних якостей об'єкта нерухомості.
Методи розрахунку фізичного зносу будівель наступні:
- нормативний (для житлових будинків);
- вартісної;
- метод терміну життя.
Нормативний метод передбачає використання різних нормативних інструкцій міжгалузевого чи відомчого рівня, наприклад, Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків (ВСН 53-86), що приймаються БТІ в цілях оцінки фізичного зносу житлових будівель за технічної інвентаризації. У ...
