дній дохід від продажу 1 л бензину становить 6 центів;
? з урахуванням перезмін, часу на поточний ремонт та інших втрат АЗС працює 300 днів у році.
Рішення:
1) визначається вартість будівництва АЗС:
35400 * 5 = 177 000 дол;
) знаходиться ставка капіталізації для споруд:
Ксооруж. = R + Kв = r + 1/n, де:
Ксооруж. - Коефіцієнт капіталізації для споруд; - ставка доходу;
Кв - ставка відшкодування (повернення) капіталу; - термін експлуатації будівлі.
Ксооруж. = 16% + (100%: 9) = 27,11%;
) обчислюється чистий операційний дохід, принесений спорудами:
ЧОД соор = Ссоор * Ксоор, де
ЧОД соор - чистий операційний дохід, що відноситься до будівлі;
СТсоор - вартість будівлі;
Ксоор - коефіцієнт капіталізації для будівлі.
ЧОД соор = 177 000 0,2711 = 47984,7 дол;
) розраховується чистий операційний дохід від АЗС (земельної ділянки та споруд):
ЧОДобщ = 5 300 24 28 0,06 = 60480 дол;
) знаходиться залишок чистого операційного доходу, який припадає на земельну ділянку:
ЧОДзем = ЧОДобщ - ЧОД соор, де
ЧОДзем - чистий операційний дохід від землі;
ЧОДобщ - загальний дохід на рік від експлуатації єдиного об'єкта нерухомості;
ЧОДсоор - дохід, що відноситься до споруд.
ЧОД зем = 60 480 - 47984,7 = 12495,3 дол;
) визначається вартість земельної ділянки:
Сзем = ЧОДзем/Кзем, де
Сзем - вартість землі;
ЧОДзем - дохід від землі;
Кзем - коефіцієнт капіталізації для землі.
Сзем = 12495,3: 0,16 = 78095,63 дол
Отже, вартість земельної ділянки, наданої під будівництво автозаправної станції, складає ~ 78 096 дол
Характер майбутніх доходів впливає на вартість об'єкта оцінки. Якщо, виходить негативний залишковий дохід, приписуваний землі, то за умови правильності проведених розрахунків, можна зробити висновок, що будівля є надлишковим поліпшенням для даної земельної ділянки. p align="justify"> Тобто дохід, приписуваний будівлі не здатен забезпечити необхідний дохід на інвестиції та повернення інвестованого в будівлю капіталу. Ймовірно, потрібно інший підхід до управління власністю для підвищення рівня доходів. p align="justify"> При застосуванні технік...
