о того ж досвід Австралії та Нової Зеландії, наведений вище, доводять безнадійність спроби обійтися без кадастру нерухомості.
Закон пропонує нам титульними систему реєстрації. Тим не менш, механізм, побудований Законом, страждає відсутністю важливих принципових положень, що призводить до того, що ця система не може повноцінно виконувати функцію системи зміцнення права на нерухомість. Світовий досвід будівництва та експлуатації системи реєстрації прав на нерухомість демонструє логічно обгрунтовану мінімально необхідну систему інститутів Титульної системи реєстрації, фундаментальних рис цієї системи. Для закінченості російського механізму системи реєстрації прав, визначеного Законом про реєстрацію та Цивільним Кодексом необхідно закріпити такі принципи:
1. Принцип, згідно з яким права добросовісного набувача, зареєстровані в системі, розглядаються як абсолютні, які не підлягають оспореванію навіть у судовому порядку (ця жорсткість у ряді випадків пом'якшується тим, що принцип захищає права тільки тих добросовісних набувачів, які реально вступили у свої права). Реалізації цього принципу заважають редакції статті 302 В«Витребування майна від добросовісного набувачаВ» глави 20 ЦК В«Захист права власності та інших речових прав В», статті 2, п. 1 і ст. 12, п. 8 закону про реєстрацію прав.
Відсутність гарантій для сумлінного набувача обертається втратами не тільки благоприобретенной нерухомості, (це має майже масовий характер на квартирному ринку, але серед постраждалих є і великі організації, наприклад, банки, заводи), а й зроблених у нього наступних вкладень, у тому числі залучених засобів. Перш за все, це, крім обороту нерухомості, завдає шкоди розвитку іпотечного кредитування.
2. Принцип, згідно з яким права, втрачені в результаті дефектів системи реєстрації (Помилка реєстратора або його участь у шахрайської операції по зміні запису про правовласників та інше) компенсується за рахунок коштів державного компенсаційного фонду, який є невід'ємною частиною системи реєстрації. Постраждала сторона виступає проти держави, яка не вберегло її право, і цим захищена від необхідності виступати проти шахраїв, яких треба ще знайти, вжити заходів безпеки від тиску з їхнього сторони. Проти шахраїв виступає держава. Фонд формується за допомогою відрахувань з реєстраційних зборів. Згідно з діючими сьогодні рішенням 95% цих зборів йдуть на будівництво системи реєстрації та заробітну плату персоналу, 5% - до бюджету, а компенсаційний фонд не будується і відповідно не накопичується. Відповідальність перед таким, що втратив права особою несуть особи, винні у спотворенні інформації в системі реєстрації (Ст. 31), тобто реєстратор, шахрай.
3. У класичному варіанті титульної системи реєстрації розрізняються процедури первинної та вторинної реєстрації. При первинній реєстрації об'єкт прав підлягає кадастровому огляду і включенню до кадастру, а права на нього - перевірці на юридичну чистоту. Після завершення первинної реєстрації та закінченні певного терміну зареєстровані права не оспорюються. Надалі при угодах з цією нерухомістю має місце вторинна реєстрація, при якій змінюється запис про правовласників, а дослідження юридичної чистоти вже не потрібно, тому що вона встановлена ​​ще при первинній реєстрації, і записи в системі реєстрації вважаються істиною. Наш закон не робить різниці в процедурах реєстрації.
4. Держава вживає заходів проти несанкціонованого доступу до записів регістра, проти спотворення або загибелі інформації в результаті війни, стихійного лиха, терористичного акту. Держава страхується від можливих наслідків таких подій допомогою обов'язкового перманентного дублювання інформації та розосередження по території місць зберігання продубльованою інформації. Робочі місця реєстраторів і місця зберігання інформації, лінії зв'язку охороняються у відповідності зі стандартами, прийнятими для охорони банків, військових об'єктів; статус реєстратора відповідає статусу судді і держава вживає заходів щодо огорожі його від можливого надання тиску на нього з боку осіб, зацікавлених у зміні запису в реєстрі. Але в нашій країні такого значення охороні регістра і статусу реєстратора не надають. p> 5. Система реєстрації прав повинна базуватися на кадастр нерухомості, як на системі, забезпечує визначеність об'єкта права. Кадастр нерухомості організаційно може існувати як частина (підрозділ) системи реєстрації або як самостійна організація. Але на відміну від інших кадастрових та інформаційних систем, він, як і реєстр права, є відповідальним зберігачем права (існує помилка, ніби збереження права забезпечується тільки реєстром прав, але ж якщо в кадастрі нерухомості відбулися зміни записів про місце проходження кордону володіння або зони сервітуту, то це реально завдає шкоди правам, хоча змін у записах реєстру прав може і не бути). З цього випливає, що реєстр права та кадастр нерухомості інституційно пов'язані між собою і по суті п...
