залежно від того, чи є він власником земельної ділянки або користується ним на праві оренди). При цьому договором оренди торговельної площі може бути передбачено, що до складу орендної плати, що сплачується орендарем, включена земельна складова, окремо сплачувати земельний податок минаючи доходи орендодавця орендарю торгової організації категорично заборонено.
На відміну від загальних норм про оренду, узгоджений сторонами розмір орендної плати визнається істотною умовою договору оренди будівель або споруд, тому якщо в договорі оренди торговельної площі не визначено розмір орендної плати, то договір вважається неукладеним. У силу прямої вказівки п. 1 ст. 654 ГК РФ правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК РФ, в даному випадку не застосовуються.
При цьому слід мати на увазі, що покладання на орендаря витрат з оплати комунальних послуг не може розглядатися як форма орендної плати, на це зазначено в п. 12 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 11 січня 2002 № 66 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою», це призводить до дуже сумних наслідків і для орендаря, і для орендодавця.
Передача орендарю торгової площі в оренду здійснюється на підставі передавального акта або іншого документа, підписаного сторонами. Така норма випливає з п. 1 ст. 655 ГК РФ. Зобов'язання орендодавця вважається виконаним з моменту передачі площі у користування та підписання передавального акту.
Якщо яка-небудь зі сторін ухиляється від підписання документа про передачу, то це розглядається як відмова сторони від виконання умов договору.
При припиненні договору оренди торгова площа повертається орендодавцю також з додержанням правил, передбачених п. 1 ст. 655 ГК РФ.
Порядок користування орендованій площею орендарем, обов'язки сторін за змістом орендованого майна, поліпшення орендованого майна, а також припинення договору оренди торгової площі врегульовані загальними нормами орендних відносин.
При укладанні договору оренди торгової площі організація торгівлі обов'язково зіткнеться з питаннями оплати комунальних послуг, адже договором оренди може бути передбачено, що комунальні послуги оплачуються як орендарем, так і орендодавці.
При оплаті комунальних послуг слід пам'ятати, що на підставі ст. 548 ГК РФ до відносин з комунальниками застосовуються правила параграфа 6 «Енергопостачання» гл. 30 «Купівля-продаж» ГК РФ.
Статтею 539 ГК РФ «Договір енергопостачання» визначено, що він укладається між енергопостачальною організацією і абонентом (споживачем). Відповідно до зазначеного договором енергопостачальна організація зобов'язується подавати абоненту через приєднану мережу енергію, а останній зобов'язаний її оплачувати, дотримуватися передбаченого договором режиму споживання енергії та забезпечувати безпечну експлуатацію знаходяться в його веденні мереж. Так як споживачем за договором оренди торгової площі виступає орендар, то саме він і повинен укладати договір з енергопостачальною організацією. Разом з тим такий договір енергопостачальна організація укладає тільки з абонентом за наявності у нього «відповідає встановленим технічним вимогам енергоприймаючу пристрої, приєднаного до мереж енергопостачальної організації, чи іншого необхідного обладнання, а також при забезпеченні обліку споживання енергії».
Як правило, таких пристроїв та обладнання в орендаря торгової площі немає, тому сторони договору спеціально передбачають положення про те, як буде проводитися оплата комунальних послуг - або за рахунок орендодавця, або за рахунок орендаря.
Якщо оплату за свій рахунок здійснює орендодавець, то договором оренди передбачається розмір орендної плати, що включає в себе витрати на комунальні послуги, спожиті орендарем. У цьому випадку орендна плата, отримана орендодавцем, включається до його виручку. Якщо основним видом діяльності власника торгових площ є надання майна в оренду, то такі доходи будуть для нього доходами від звичайних видів діяльності. Відповідно, оплата комунальних послуг, в т.ч. і в частині послуг, спожитих орендарем, визнається витратою орендодавця. Якщо надання площ в оренду - не основний вид діяльності, то суми отриманої орендної плати будуть відображатися у складі інших доходів, а оплата «комуналки» - у складі інших витрат.
3.3 Договір лізингу (фінансової оренди) у торгівлі
Цивільне законодавство визначає лізинг як різновид оренди - фінансову оренду. Отже, до лізингу застосовні загальні положення оренди (параграф 1 гл. 34 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ)).
Крім того, Федеральний закон від 29 жовтня 1998 № 164-ФЗ «Про фінансову оренду (лізингу)» (далі - Закон № 164-ФЗ) регулює весь комплекс лізингових відносин. Визначення суб'єктів лізингових відносин дано у ст. 4 Закону № 164-ФЗ.
Відповідно до ст. 4 Закону № 164-ФЗ лізингодавець - фізична або юри...
