ідповідно до ст. 606 ГК РФ сторонами за договором оренди торгової площі виступають орендодавець і орендар. На підставі ст. 608 ГК РФ в якості орендодавця за договором оренди торгової площі може виступати або її власник, або особа, уповноважених законом або власником здавати торгову площу в оренду, наприклад, довірчий керуючий, компанія - власник роздрібного ринку і т.д.
При укладанні орендного договору сторони мають узгодити предмет оренди, інакше згодом договір може бути визнаний неукладеним. На це вказує і правозастосовна практика. Разом з тим якщо розбіжність характеристик об'єкта, зазначених у договорі, з характеристиками переданого об'єкта відбулося в результаті технічної помилки, то арбітри визнають орендні відносини ув'язненими в належному порядку.
З огляду на це, при укладенні договору оренди торгової площі орендодавець і орендар повинні якомога точніше вказати всі характеристики сдаваемой торгової площі. Незайве буде до договору оренди докласти поверхові плани будівлі або споруди, де відзначені здаються в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі, крім цього можна вказати на наявність або відсутність торгових залів, що може згодитися платникам єдиного податку на поставлений дохід.
На відміну від загальних норм, для договору оренди будівлі або споруди письмова форма договору є обов'язковою в силу прямої вказівки ст. 651 ГК РФ. Письмова форма договору може бути дотримана допомогою складання документа, підписаного орендарем та орендодавцем. Недотримання письмової форми договору оренди торгової площі в складі об'єкта нерухомості тягне за собою його недійсність.
Відсутність акту прийому-передачі за договором оренди торгової площі не можна розглядати як недотримання письмової форми договору оренди, на це вказують і арбітри.
Статтею 610 ГК РФ визначено, що термін, на який сторони укладають договір оренди торгової площі, визначається договором. Якщо ж орендар і орендодавець не вказали термін, на який укладається договір оренди, то договір буде вважатися укладеним на невизначений термін. Так вважають і суди. У цьому випадку кожна із сторін має право у будь-який час відмовитися від виконання договору, попередивши іншу сторону про свої наміри не менше ніж за три місяці до розірвання угоди.
Пунктом 2 ст. 651 ЦК України встановлено, що договір оренди будівлі або споруди, укладений на термін більше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту її реєстрації. Ця вимога поширюється і на договору оренди нежитлових приміщень, що є або самостійними будівлями або спорудами, або їх частиною. Це випливає з Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 1 червня 2000 № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень».
Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним здійснюється відповідно до норм Федерального закону від 21 липня 1997 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (далі - Закон № 122 ФЗ). Пунктом 2 ст. 4 зазначеного Закону № 122-ФЗ визначено, що обов'язковій державній реєстрації підлягають права на нерухоме майно, правовстановлюючі документи на яке оформлені після вступу в дію Закону № 122-ФЗ.
У силу ст. 652 ГК РФ при оренді торгової площі до орендаря переходять права користування земельною ділянкою, зайнятим цією нерухомістю і необхідним для її використання. Якщо орендодавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться об'єкт нерухомості, в якому здається в оренду торгова площа, то орендарю надається право оренди (інше право) на відповідну частину земельної ділянки. Так як право користування земельною ділянкою переходить до орендаря в силу закону, то немає необхідності укладати окремий договір оренди землі. Це підтверджують і суди. Зазвичай це закріплюється в договорі оренди будівлі або споруди.
Якщо ж договором це не визначено, то до орендаря переходить на час оренди торгової площі право користування тією частиною земельної ділянки, на якій розташована орендована торгова площа.
Якщо орендодавець торгової площі не є власником землі, то в цьому випадку до орендаря торгової площі переходить на термін дії договору оренди право користування частиною земельної ділянки.
У відношенні того, хто виступає платником земельного податку, слід пам'ятати, що відповідно до п. 1 ст. 388 Податкового кодексу Російської Федерації (далі - НК РФ) у загальному випадку платниками податків податку визнаються організації та фізичні особи, які володіють земельними ділянками на праві власності, праві постійного (безстрокового) користування чи праві довічного успадкованого володіння. Не визнаються платниками податків організації та фізичні особи стосовно земельних ділянок, що перебувають у них на праві безоплатного термінового користування або переданих їм за договором оренди.
Тому платником земельного податку буде в будь-якому випадку орендодавець (не...
