латить банку борг, що залишився із суми відшкодування (згідно ст.45 ФЗ «Про заставу») або придбати на ці кошти нове житло і обтяжити його заставою в якості забезпечення по кредитному договору. Однак на практиці можливість дострокового припинення іпотеки квартири в будинку, що підлягає знесенню, породжує чимало проблем, таких як проблема дострокового погашення кредиту і виплати відсотків; можливість оцінки квартири в зносяться будинку може виявитися нижче, ніж вартість застави; необхідно передбачити механізм переходу застави з однієї квартири на іншу.
Підводячи підсумок, необхідно відзначити що Житловий Кодекс закріплює надання житлових приміщень взамін житла, що підлягає зносу тільки відносно громадян, що займають приміщення за договором соціального найму. Ущемляються інтереси власників житла які придбали квартиру на позикові коштів, і чиї житлові приміщення відповідно були обтяжені законною іпотекою. Необхідно внести зміни до Цивільного кодексу і Закону про іпотеку, передбачений спеціальну підставу для припинення права власності у вигляді визнання будинку аварійним або підлягають знесенню і відповідні правила про права заставодержателя в разі виникнення такої ситуації. Доцільно прийняти відповідний Федеральний закон, в якому детально регулювався процес визнання будинків аварійними і підлягають знесенню, а також передбачається порядок виплати компенсації власникам.
3.3 Прогалини правового регулювання в частині відсутності законодавчих визначень неюридичних понять
Необхідно відзначити, що чинне законодавство, що регулюють іпотечні відносини містить значний обсяг неюридичних поняття і термінів. Дані терміни можна визначити як терміни, запозичені з інших, неюридичних наук і галузей, використовувані в юридичній літературі, науці та законодавстві. Для пояснення їхнього змісту необхідно звертатися до спеціалізованих галузях знання, до яких вони відносяться. Основним їх відмінністю від юридичних термінів є відсутність в точності позначення того чи іншого поняття, що породжує неоднозначність їх трактування, як державними органами, так і науковими діячами. У цьому зв'язку пропонується розглянути кілька таких понять і постаратися сформулювати їх визначення з метою вдосконалення законодавства, що регулюють іпотечні відносини.
Поняття «справний стан»
Згідно зі статтею 30 ФЗ «Про іпотеку» заставодавець зобов'язаний підтримувати майно, закладене за договором про іпотеку, у справному стані і нести витрати на утримання цього майна до припинення іпотеки. Однак стаття не містить визначення поняття справний стан raquo ;. У зв'язку з цим трактування цього поняття виробляється в науковій літературі. Під справному станом об'єкта розуміється стан об'єкта, при якому він відповідає всім вимогам, встановленим нормативно-технічною документацією. Якщо в даний момент часу об'єкт не відповідає хоча б одній з цих вимог, то він знаходиться в несправному стані. Для відносин у сфері нерухомості більш коректно поняття належний стан raquo ;. Зокрема, його використовують при регламентації обов'язків наймача житлового приміщення (ст.668 Цивільного Кодексу), який зобов'язаний підтримувати його в належному (забезпечувати збереження, підтримувати в належному санітарному та технічному стані, утримуватися від руйнування або псування" . Таким чином законодавство однозначно не розмежовує терміни« справний стан »і« належний стан », представляється що дані терміни є близькими за змістом, однак автор вважає, що термін справний стан є більш широким за значенням, ніж поняття «належний стан». Ця різницю автор вбачає в необхідності при «справному стані» підтримувати майно в такому вигляді, щоб воно відповідало всім технічним вимогам. У разі відсутності законодавчого визначення даного поняття представляється можливим передбачити в договорі про іпотеку, що мається на увазі під справним станом.
Поняття «Реальна загроза»
Реальна загроза - оціночне поняття, яке має визначатися з урахуванням конкретних обставин. Таким чином чітких критеріїв, за якими повинна визначатися реальність загрози - законодавець не визначив. На жаль, дане поняття не розроблено ні в юридичній літературі, ні в судовій практиці. Можна припустити, що заставодавець сам вирішує, чи є загроза реальної raquo ;, і у випадку неправильної оцінки реальності загрози несе пов'язані з цим негативні наслідки.
Розглядаючи теоретичні роботи в даній області, лише один автор запропонував встановити перелік випадків, які слідует відносити до реальних загроз:
невідповідність (в результаті недотримання заставодавцем правил пожежної безпеки, дій третіх осіб, дії обставини непереборної сили) предмета іпотеки вимогам пожежної безпеки
здійснення заставодавцем або третіми особами будівництва поряд з предм...
