півлі-продажу земельної ділянки сторони не вправі вимагати повернення того, що було виконане ними до моменту розірвання договору.
Щодо недійсність договору купівлі-продажу земельної ділянки відзначимо, крім загальних підстав недійсності угод, передбачених ГК РФ, земельне законодавство визначає і деякі особливі підстави стосовно до зазначеного договору.
Так, у договорі купівлі-продажу земельної ділянки не можуть бути встановлені умови, що обмежують правоздатність покупця. Зокрема, не можуть бути включені в договір умови, що встановлюють право продавця викупити земельну ділянку назад за власним бажанням; обмежують подальше розпорядження земельною ділянкою і відповідальність продавця у разі пред'явлення прав на ділянку третіми особами. Такі умови договору визнаються недійсними (п. 3 ст. 22 ГК РФ, п. 2 ст. 37 ЗК РФ).
Слід погодитися з висловленою в літературі думкою про те, що хоча п. 2 ст. 37 ЗК РФ містить вичерпний перелік умов, які, будучи включеними в договір купівлі-продажу, визнаються недійсними, цей перелік не можна розглядати як вичерпний в строгому сенсі слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ будь-які угоди, спрямовані на обмеження правоздатності або дієздатності, нікчемні. Тому, наприклад, міститься в договорі купівлі-продажу земельної ділянки умова, в силу якого покупець такої ділянки не має права пред'являти продавцеві будь-які позови, що випливають з договору купівлі-продажу, також має визнаватися нікчемним у силу загальних норм ЦК РФ.
Відповідно до ст. 180 ГК РФ недійсність частини угоди не тягне недійсності інших її частин в тому випадку, якщо угода могла б бути вчинений і без включення недійсної її частини. З урахуванням даного положення п. 2 ст. 37 ЗК РФ передбачає недійсність не всієї договору купівлі-продажу земельної ділянки, а лише тих його умов, які обмежують правоздатність покупця, тобто договір вважається укладеним без урахування таких умов.
Так, розірвання договору - це припинення його дії, а так само припинення відносин між сторонами такого договору. Договір можна розірвати в односторонньому порядку, за винятком суворо визначених законом випадків. Договір розривається тільки за обопільною згодою сторін або за рішенням суду, коли на те є підстави, передбачені законодавством. На практиці досить рідко зустрічаються ситуації, коли такого роду договори розриваються на підставі угоди сторін.
При вирішенні питання про розірвання договору купівлі-продажу необхідно пам'ятати про те, що відповідно до п. 4 ст. 453 ГК РФ у разі розірвання договору сторони не вправі вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту розірвання договору, якщо інше не встановлено законом або угодою сторін.
Таким чином, якщо в період дії договору сторони приходять до угоди про його дострокове розірвання, а майно, за договором купівлі-продажу вже передано покупцеві і зареєстрований перехід права власності до покупця, вирішити в угоді про розірвання договору питання про повернення квартири продавцеві можливе лише у випадках, прямо передбачених законом або договором.
Розірвання договору, державна реєстрація угоди про розірвання договору та внесення до Єдиного державного реєстру прав записів про розірвання договору можливі лише у випадках, коли угода про розірвання договору підписано сторонами в період дії договору, а не після того, як сторони належним чином виконали зобов'язання за договором і договір припинив дію.
В рівній мірі це відноситься і до будь-якого договору купівлі-продажу нерухомого майна, за яким сторони виконали зобов'язання і зареєстрований перехід права власності від продавця до покупця.
У випадку, якщо на підставі досконалої сторонами угоди не була проведена державна реєстрація переходу права, об'єкт нерухомості, що є предметом угоди, згідно із записами Єдиного державного реєстру прав належить стороні, яка є правоотчуждателя за угодою (продавцем), сторони вправі підписати угоду про розірвання договору. У цьому випадку на підставі заяви сторін договору угоду про розірвання договору підлягає реєстрації органом щодо державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нею, що зареєстрував розривається договір. Зареєстрована угода є підставою для внесення запису про припинення угоди до Єдиного державного реєстру прав.
У випадку, якщо угода частково виконана сторонами і вироблена державна реєстрація переходу права, укладення сторонами угоди про розірвання договору саме по собі не є підставою для повернення предмета угоди та реєстрації права за колишнім правовласником. Для того щоб в результаті розірвання договору майно і права на нього були повернуті правоотчуждателя, необхідним є наявність умови про порядок передачі майна та реєстрації переходу права власності в договорі або в угоді про роз...
