простіше було вирішити житлову проблему), вони отримували міграційну підживлення. В останні роки зростання економіки відновив попит на працю насамперед у великих містах, що послужило стимулом для міграції з малих міст. [2]
Значить, будівництво в них невигідно, інвестори вкладають кошти в міста - мільйонники. При цьому прагнуть одержати земельні ділянки в престижних старих районах і побудувати в них дороге елітне житло.
Однак, якщо люди виїжджають з населеного пункту будь то село село або мале місто, то значить вони звільняють свої будинки і квартири. Але податки і комунальні платежі все одно треба платити, а в останні роки ціни на енергоносії тільки ростуть. Тому залишається тільки два виходи: здавати свою власність в оренду або продати її. Чим довше ти живеш далеко від свій нерухомості, тим більше витрати на неї. Тому треба як то вирішувати цю проблему. Найпростіший варіант це продати, але ось тут вже виникає цікава ситуація: власники бажаю продати товар дорожче, але таких пропозицій на ринку досить багато у зв'язку міграцією у великі міста, тому що б продати потрібно зменшувати ціну. І така ситуація буде зберігатися до тих пір поки кількість людей покидають населений пункт буде більше ніж людей бажаючих переїхати в дану місцевість.
На основі таких висновків було зроблено припущення, що ціна на нерухомість буде поступово падати, до тих пір поки не змінитися ситуація або поки нерухомість не стане привабливою для переїзду.
Для підтвердження даної гіпотези були поставлені наступні цілі:
- Провести аналіз угод з нерухомістю по попереднім рокам.
- Перевірити існування зв'язку між ціною на нерухомість і міграцією населення.
- При встановленні даної зв'язку формалізувати її характеристики і параметри.
- Змоделювати зміна цін на житло на основі виявленої зв'язку.
1. Основна частина
1.1 Принцип формування цін на нерухомість
імітаційний нерухомість програмний кореляційний
Існує дві принципові стратегії формування ціни на нерухомість, які на пряму відображають особливість двох ринків нерухомості: первинного і вторинного.
На первинному ринку продавець часто є одночасно як забудовником так і власником. Тому в першу чергу для нього важлива прибуток. Як наслідок ціни на нерухомість формуються таким чином:
Цена=Затратам_на_сторительство+ожидаемая_прибыль
Звичайно враховується як і на будь-якому ринку тут діє закон попиту і пропозиції. Тому якщо забудовник припускає що витрати не окупляться то він може або позбутися об'єкта, або заморозити будівництво. Все залежить від активів і стану конкурентного середовища.
На вторинному ринку дію закону попиту і пропозиції первинно. Формування ціни на цьому ринку може бути описано наступним чином.
«Ціна продавця» - сума грошей, за яку продавець готовий поступитися своїми правами на об'єкт нерухомості.
Найбільш типовими для продавця при встановленні ціни є такі аргументи, як:
понесені продавцем колись витрати («Я купив цю квартиру (будинок, ділянка та ін.) за 50000 доларів, та ще вклав у нього ще стільки ж, так що менше, ніж за 100 000 я її не продам »);
ціни на рівнозначні, на його думку, об'єкти («Мені потрібна двокімнатна квартира, так що я готовий продати мій будинок за суму, якої мені вистачить, щоб її купити»)
рівень поточних і майбутніх доходів продавця («Я виходжу на пенсію і мені потрібно, щоб виручених від продажу грошей вистачило на життя»
почуті або отримані із засобів масової інформації відомості про ціни на аналогічні, на думку продавця, об'єкти («Моя знайома продала таку ж, як у мене квартиру, за 5000000 рублів, так що нижче цієї суми вона не варто »)
«Ціна покупця» - сума грошей, яку покупець готовий віддати за права на об'єкт нерухомості.
У покупця - свої резони про прийнятний рівень ціни:
рівень фінансових можливостей («Я можу заплатити за цю квартиру не більше, ніж 4000000 рублів»);
інформація, отримана з тих же засобів масової інформації, статей, оповідань («В Інтернеті зараз висять пропозиції на такі ж квартири за ціною на півмільйона рублів менше»);
характеристики справжнього житла («У мене зараз кухня 20 кв. метрів, а Ви мені пропонуєте тільки з 9 кв.метрів»).
Як бачимо, «ціна продавця» і «ціна покупця» - це відображення суб'єктивних уявлень продавця і покупця про ту бажаної з їхнього погляду цін...
