ою, за яку вони готові продати/придбати об'єкт нерухомості.
Суб'єктивність в оцінках продавця і покупця, однак, зовсім не означає, що у них немає об'єктивної основи. На ділі такі уявлення завжди базуються на безлічі факторів і інформації, яка має різну природу - частково об'єктивну, почасти суб'єктивну, на якій і базується їхні уявлення про розумною і справедливою ціною.
Ціна в будь-якої конкретної угоді, в кінцевому рахунку, буде результатом зіткнення уявлень продавця і покупця і народиться вона в результаті їхніх переговорів. Завдання ріелтора - кваліфіковано проконсультувати учасників угоди про реально можливому рівні ціни на об'єкт нерухомості, що є її предметом. Для цього потрібно показати, якою може бути найбільш ймовірна розумна ціна, за якою може бути проданий/придбаний той чи інший об'єкт нерухомості. Як її визначити.
1.2 Фактори формування ціни на об'єкти нерухомості
Всі фактори, що впливають на рівень цін на об'єкти нерухомості, можуть бути розділені на дві групи:
- Фактори, що визначають рівень ціна національному та регіональних ринках в цілому.
- Фактори, що визначають рівень ціни на конкретний об'єкт нерухомості.
До першої групи належать такі загальноекономічні фактори як рівень розвитку країни, обсяги валового внутрішнього продукту (ВВП) на душу населення, рівень зайнятості, рівень доходів населення в країні та ін. Дослідження їх впливу на ринок нерухомості, його активність, рівень цін та орендної плати - особлива велика тема
По-перше, рівень цін на об'єкти нерухомості в кожен даний момент часу визначається співвідношенням пропозиції і попиту на ринку. Так, якщо пропозиція перевищує попит, то у покупця більше можливості диктувати свої умови, в тому числі і щодо рівня ціни. Така ситуація називається «ринок покупця» і ціна, за інших рівних обставин, буде знижуватися.
Пропозиція перевищує попит - «ринок покупця»: ціна падає
Якщо, навпаки, попит перевищує пропозицію, то можливості диктувати свої умови вище у продавця. У цьому випадку ми маємо справу з «ринком продавця» і ціна буде рости.
Попит перевищує пропозицію - «ринок продавця»: ціна росте
По-друге, динаміка цін на ринку визначається такими факторами, як динаміка доходів набувачів нерухомості та динаміка будівельних витрат.
Зростання доходів набувачів (покупців) нерухомості веде до зростання попиту на об'єкти нерухомості а, значить, і цін на них. Але залежність тут зовсім не пряма, оскільки, як правило, між рівнем доходів покупця і рівнем цін на об'єкти нерухомість існує значний розрив.
Наприклад, рівень річного доходу сім'ї з трьох осіб в 1000000 рублів за станом на 2008 рік для Санкт-Петербурга може вважатися цілком пристойним. Але вартість трикімнатної квартири становитиме близько 5000000 рублів, так що співвідношення «Ціна квартири/річний дохід» дорівнюватиме 5 (це співвідношення часто називають «коефіцієнт доступності житла». Припустимо, що дохід зросте на 20% і складе 1200000 рублів , а ціна квартири збільшиться навіть на 10%, тобто стане 5500000 рублів. Коефіцієнт доступності житла зміниться, але зміниться незначно - лише до 4,6. Значить, навіть істотне зростання поточних доходів не веде до такого ж росту попиту.
Потрібно мати на увазі, що ринок оренди в цьому відношенні помітно відрізняється від ринку продажів, тому що тут вже немає такого розриву - орендна плата становить лише частину доходу орендаря і тому залежність між зростанням доходів орендарів і зростанням їх попиту на оренду може бути помітно більш явною.
Аналогічним чином йде справа і тоді, коли ми маємо справу з використанням іпотечного кредитування. Воно якраз і побудовано на тому, що платежі по кредиту складають лише частину доходу позичальників, так що зростання їхніх доходів може бути важливим чинником зростання попиту на придбання нерухомості у власність.
Що стосується будівельних витрат, то зрозуміло, що якщо зростає вартість матеріалів: цементу, цегли та ін., рівень заробітної плати в будівництві, то не може не рости і вартість будівельної продукції - будинків і квартир.
По-третє, слід мати на увазі, що на попит на дані об'єкти нерухомості (а, значить, і на ціни) може вплинути ситуація з об'єктами, які їх можуть замінити.
Наприклад, при зростанні цін на квартири на первинному ринку, очевидно, зросте попит на аналогічні квартири на вторинному ринку, що, через якийсь час викличе і тут зростання цін. Інший варіант: в споруджуваних будинках заплановано недостатнє, в порівнянні з попитом, кількість однокімнатних квартир. Очевидно, що це може ...
