торів, орендарів, при приватизації державного і муніципального майна, розміщення замовлень для державних і муніципальних потреб, виборі підрядників, продажу заарештованої нерухомості у виконавчому провадженні, звернення стягнення на предмет застави, продажу майна боржника в ході банкрутства. Багато організацій проводять торги і за власною ініціативою для об'єктивного вибору кращого контрагента.
Російське законодавство передбачає дві форми проведення торгів: аукціон і конкурс (п. 4 ст. 447 ЦК України). Відмінності між ними полягають у принципі визначення переможця. Переможцем аукціону є особа, що запропонувала «кращу ціну». Тут слід обмовитися, що в точній відповідності з абз. 2 п. 4 ст. 447 ГК РФ «виграв торги на аукціоні визнається особа, що запропонувала найвищу, а не кращу ціну». Пояснення цьому формулюванні бачиться в тому, що ДК РФ регулює тільки один різновид аукціонних торгів: торги на продаж, а не на покупку чого-небудь. На такому аукціоні переможець визначається шляхом покрокового підвищення ціни на товар (майно). Перед початком торгів оголошується «крок аукціону» - грошовий інтервал, на який збільшується ціна предмета торгів на аукціоні. Крок аукціону найчастіше встановлюється у відсотковому співвідношенні до початкової (стартової) ціною. У подібному аукціоні кожна наступна оферта за ціною перевищує попередню, і виграє останній оферент.
Активний аукціон завжди використовується у сфері виконавчого провадження, оскільки основний сенс продажу заарештованої нерухомості боржника полягає в отриманні судовим приставом-виконавцем найбільшої суми для покриття заборгованості за виконавчими листами. Крім цього активні аукціони є поширеним способом приватизації державного та муніципального майна, продажу земельних ділянок для житлового будівництва (ст. Ст. 38.1 і 38.2 Земельного кодексу РФ) і в багатьох інших випадках.
Однак на практиці величезна кількість торгів проводиться не тільки на продаж, але і на придбання товарів, робіт або послуг. У цьому випадку замовник торгів, навпаки, зацікавлений в отриманні мінімальної ціни. Переможець подібного аукціону (редукціону) визначається шляхом покрокового (при усному змаганні) пониження початкової (стартової) ціни. Ціна поступово знижується до її першого акцепту одним з учасників, і торги виграє перший акцептант. Таким чином, початкова ціна є граничною ціною, вона обов'язково повинна бути знижена учасниками торгів. Редукціони найбільш поширені в сфері розміщення державних і муніципальних замовлень. Наприклад, наявність в заявці учасника розміщення замовлення пропозиції про ціну державного або муніципального контракту, що перевищує його початкову (максимальну) ціну, саме по собі є підставою для відмови йому в допуску до участі в аукціоні або конкурсі.
Відповідно до п. 4 ст. 447 ГК РФ конкурсом (від лат. «Concursus» - течія, зіткнення) визнається така форма проведення торгів, при якій:
а) переможця торгів визначає не їх організатор, але призначена ним конкурсна комісія;
б) переможцем визнається особа, що запропонувала кращі умови.
Саме конкурс представляється оптимальною формою торгів при укладенні договору на управління об'єктом нерухомості, оскільки в цьому випадку найбільше значення мають не вартість послуг такої організації, а умови обслуговування будівлі та якість надаваних послуг.
З тлумачення норм ЦК РФ можна зробити висновок, що:
а) для розмежування аукціону та конкурсу вирішальне значення має суб'єкт, уповноважений визначати переможця торгів (організатор торгів або конкурсна комісія), у той час як «найбільш висока ціна» є окремим випадком «кращих умов»;
б) «кращі умови» повинні або включати найкращу ціну лише як одне з декількох умов, що підлягають оцінці в сукупності, або розглядати інші умови, а не ціну. Ігнорування специфіки суб'єкта, визначального переможця (небезпідставне, бо на суть відносин така ознака вплинути не може), призводить до того, що аукціон розглядається як окремий випадок конкурсу.
На конкурсних торгах переможцем вважається особа, що запропонувала кращі умови виконання договору, використання майна. Критерії відбору встановлює заздалегідь сформована конкурсна комісія, до якої можуть входити не тільки співробітники замовника торгів, а й будь-які особи, які мають науковий авторитет, професійну репутацію, вважаються фахівцями в певній галузі. До цих критеріїв, як правило, відносяться фінансові кошти компанії, трудові ресурси, професійні навички персоналу, наявність необхідного обладнання, досвід роботи.
Наприклад, для перемоги в земельному конкурсі вирішальне значення має режим використання майна: цільове використання земельної ділянки, дотримання екологічних та архітектурно-планувальних вимог, забезпечення максималь...
