ість конструктивних елементів у будинку.
Описана методика дозволяє розрахувати знос елементів і будівлі в цілому відразу у вартісному вираженні, що є кращим у порівнянні з іншими методами розрахунку фізичного зносу. Крім того, оскільки розрахунок знецінення проводиться на основі розумних фактичних витрат на доведення зношених елементів до «практично нового стану», результат, отриманий в результаті застосування даного підходу можна вважати досить точним. Серед недоліків, властивих даній методиці, необхідно відзначити обов'язкову деталізацію і точність розрахунку витрат на проведення ремонту зношених елементів будівлі.
Визначення фізичного зносу по терміну життя будівлі. Виходячи з суті раніше розглянутих основних оціночних понять, які характеризують загальний накопичений знос будівлі з точки зору часу його експлуатації, можна стверджувати, що фізичний знос, ефективний вік і термін економічного життя знаходяться в певному співвідношенні. Це співвідношення можна виразити наступною формулою:
,
де І (%) - знос у відсотках; ЕВ - ефективний вік, що визначається експертом на основі технічного стану елементів або будівлі в цілому; ФЖ - типовий термін фізичного життя; ОСФЖ - термін, що залишився фізичного життя.
При цьому фізичний знос може розраховуватися як для окремих елементів будівлі з подальшим підсумовуванням розрахованих знецінення, так і для будівлі в цілому. Іноді для наближених розрахунків зносу експерти-оцінювачі можуть використовувати також спрощену формулу, що враховує взаємозв'язок між хронологічним віком і фізичним життям будівлі:
,
де І (%) - знос у відсотках; ФЖ - типовий термін фізичного життя.
Застосування формули також актуально при розрахунку процентних поправок на знос в порівнюваних об'єктах (метод порівняльних продажів), коли оцінювачу не представляється можливим зробити огляд обраних аналогів для визначення показників, використовуваних у формулі.
Розрахований таким чином відсоток зносу елементів або будівлі в цілому може бути переведений в вартісне вираження (знецінення):
,
де І - знос у відсотках; ВС відновна вартість.
Як зазначалося вище, фізичний знос підрозділяють на усувний і непереборний. Крім того, на практиці елементи споруди, що мають усувний і непереборний фізичний знос, ділять на довгоживучі і короткоживучі.
Короткоживучі елементи - елементи, що мають менший термін життя, ніж вся споруда в цілому (покрівля, сантехнічне обладнання і т. п.).
У довгоживучих елементів очікуваний термін життя зіставимо з терміном життя всієї споруди (фундамент, несучі стіни і т. д.).
Усувний фізичний знос короткоживучих елементів. Причиною виникнення усувного фізичного зносу є природне зношування елементів будівлі з часом, а також недбала експлуатація. У цьому випадку ціна продажу будівлі відповідає знеціненню, оскільки потенційному власнику необхідно буде провести «раніше відкладений ремонт», щоб відновити нормальні експлуатаційні характеристики споруди (поточний ремонт внутрішніх приміщень, відновлення ділянок протікає покрівлі і т. Д.). При цьому передбачається, що елементи відновлюються до «практично нового» стану.
непереборний фізичний знос компонентів з коротким терміном життя являє собою витрати на відновлення цих швидкозношуваних компонентів і визначається різницею між відновною вартістю і величиною усувного зносу, помноженої на співвідношення хронологічного віку і терміну фізичного життя цих елементів.
Усувний фізичний знос елементів з довгим терміном життя у вартісному вираженні може бути визначений розумними витратами на його усунення, подібно переборні фізичномузносу елементів з коротким терміном життя.
«Долгоживущие елементи» - елементи, у яких очікуваний термін життя зіставимо з терміном життя будівлі (фундамент, несучі стіни і т.д.).
непереборний фізичний знос елементів з довгим терміном життя визначається різницею між відновною вартістю всієї будівлі і сумою усувного і неусувного зносу, помноженої на співвідношення хронологічного віку і терміну фізичного життя будівлі (табл. 1.5).
Знос характеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, його споживчої привабливості з погляду потенційного інвестора і виражається в зниженні згодом вартості (знеціненні) під впливом різних факторів. У міру експлуатації об'єкта поступово погіршуються параметри, що характеризують конструктивну надійність будівель і споруд, їх функціональне відповідність поточному і тим більше майбутньому використанню, пов'язані з життєдіяльністю людини. Крім того, на вартість нерухомості в найменшій мірі впливають і зовнішні фактори, обумовлені зміною ринкового середовища, накладенням обмежень на певний використання будівель і т.д.
Усувний фізичний знос елементів з довгим терміном життя у вартісному вираженні може бути визначений розумними витратами на...
