його усунення подібно переборні фізичномузносу елементів з коротким терміном життя.
.2 Моральний знос будівлі та методи його визначення
Моральна довговічність визначається відповідністю будівель і споруд по геометричних розмірах, благоустрою, архітектурі, технологічної оснащеності і своїм функціональним призначенням.
Існує також поняття оптимальної довговічності, а саме, терміну служби будівель і споруд, протягом якого економічно доцільно підтримувати їх у робочому стані. Після цього витрати на утримання стають недоцільними, оскільки значно перевищують кошторисну вартість нового будівництва.
У ході експлуатації будівлі та споруди піддаються впливу численних природних і технологічних факторів, що враховуються в робочому проекті при виборі матеріалів, конструкцій і т. п. Однак на практиці відповідність фактичних характеристик будівельних матеріалів і конструкцій може істотно відрізнятися від нормативних, в результаті чого сумарний вплив багатьох факторів може призвести до прискореного зносу споруд.
Моральний знос будівель і споруд розрізняють двох форм:
. під моральним зносом першої форми розуміють знецінення раніше побудованих будівлі та споруді. Він не має практичного значення, бо будівлі та споруди не можуть бути продані на ринку і підлягають знесенню або розбиранні;
. моральний знос другої форми - це технологічне старіння, що вимагає додаткових капітальних вкладень на модернізацію будівлі і споруд відповідно до сучасними технологіями. З даним видом старіння найбільш часто доводиться зустрічатися на практиці.
недоліки планувального рішення;
невідповідність огороджувальних конструкцій чинним нормативам по теплозахисту приміщень від холоду або спеки;
невідповідність конструкцій внутрішніх стін і перегородок нормативам звукоізоляції, гідроізоляції та іншим вимогам комфорту проживання або експлуатації;
сверхулучшенія.
Однак це лише частина недоліків, що приносять моральний збиток проживають або працюють людям. Дуже важливо оцінити моральний знос будівлі комплексно. При цьому враховується стан інтер'єрів приміщень, архітектурно- художнє рішення фасадів будівлі, поверховість, силует об'єкта, його композиційна побудова з оцінкою значущості в навколишній забудові.
Як правило, нормативний моральний знос будівлі може бути усунутий в процесі поточних і капітальних ремонтів. Муніципальне житло піддається процесу усунення морального зносу лише в тому випадку, коли витрати матеріальних засобів на його усунення набагато нижче тих прибутків, які може отримати муніципалітет (адміністрація міста чи району) після поліпшення стану будівлі (здача в оренду або продаж нерухомості за велику суму фінансових надходжень ). При цьому кількісна оцінка морального зносу будівлі потрібно для обгрунтування проведення поточного або капітального ремонту з процесом реконструкції, яка поліпшує вигляд, планування і інженерне оснащення будівлі.
До недоліків, що вимагає додавання, відносять елементи будівлі та обладнання, яких немає в існуючому оточенні і без яких воно не може відповідати сучасним експлуатаційним стандартам. Знос за рахунок даних позицій вимірюється вартістю додавання цих елементів (з включенням вартості їх монтажу).
До недоліків, що вимагає заміни або модернізації елементів, відносять позиції, які ще виконують свої функції, але вже не відповідають сучасним стандартам (водяні і газові лічильники і т. д.). Знос по цих позиціях вимірюється як вартість існуючих елементів з урахуванням їх фізичного зносу мінус вартість повернення матеріалів, плюс вартість демонтажу існуючих і плюс вартість монтажу нових елементів. При цьому вартість повернення матеріалів визначається як вартість демонтованих матеріалів і устаткування при використанні їх на інших об'єктах (доопрацьовувана залишкова вартість).
До сверхулучшеніям відносять позиції і елементи споруди, наявність яких в даний час неадекватно сучасним вимогам ринкових стандартів. Прикладом сверхулучшеній може служити ситуація, коли власник будинку вносив якісь зміни для власної зручності (інвестиційна вартість), неадекватні з погляду типового користувача. До їх числа, наприклад, можна віднести перепланування корисної площі приміщень під конкретне використання, обумовлене захопленнями власника або родом його занять. Усувний функціональний знос в подібній ситуації визначається поточною вартістю витрат на приведення змінених елементів до їх первісного стану. Крім того, поняття сверхулучшеній тісно пов'язане з сегментом ринку нерухомості, де одні й ті ж поліпшення можуть бути визнані як відповідними конкретному сегменту, так і надлишковими з погляду типового користувача.
Неусувний функціональний знос зазвичай викликається застарілими об'ємно-планувальними і (або) конструктивними характеристиками оцінюваних будівель щодо сучасних стандартів будівництва. Насамперед економічна недоцільність прове...
