власності за договором - момент державної реєстрації права набувача, якщо інше не передбачено законом.
З практичної і теоретичної точки зору дуже важливо рішення такого питання, як питання про послідовність здійснення передачі нерухомого майна та державної реєстрації виникнення права власності покупця на це майно. На жаль, це питання в літературі вкрай рідко зачіпається.
Якщо одна із сторін ухиляється від державної реєстрації права власності на нерухомість, суд на вимогу іншої сторони має право винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності. Сторона, необгрунтовано ухиляється від реєстрації переходу права власності, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації (п. 3 ст. 551 ЦК України).
Договір продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК України). Державна реєстрація приміщення здійснюється у випадках, коли дане приміщення є самостійним (окремим) об'єктом права. Так, якщо громадянин приватизував квартиру, займану ним за договором соціального найму, то державній реєстрації підлягає право власності на цю квартиру в цілому (окремо на кімнати, складові квартиру, реєструвати право власності не має сенсу: об'єкт права - квартира). Якщо за договором найму він користується тільки кімнатою в квартирі і приватизував її (у випадках, коли це допускається законодавством РФ), то реєструється право власності на кімнату (об'єкт права - кімната). У рамках проведеної адміністративної реформи, у складі Уряду РФ Указом Президента Російської Федерації від 13 жовтня 2004 №1315 «Питання Федеральної реєстраційної служби» створена Федеральна реєстраційна служба. Відповідно до п. 1 гл. 1 Положення про Федеральної реєстраційної служби. Федеральна реєстраційна служба (Росрегистрация) є федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції в сфері реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, реєстрації громадських об'єднань і політичних партій, а також правозастосовні функції та функції з контролю і нагляду у сфері адвокатури та нотаріату. Першим завданням Росреєстрації названо забезпечення встановленого порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (п. 2 Положення про Федеральної реєстраційної служби). Стаття 131 «Державна реєстрація нерухомості» ГК РФ містить наступні положення:
право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі органами, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею. Реєстрації підлягають: право власності, право господарського відання, право оперативного управління, право довічного успадкованого володіння, право постійного користування, іпотека, сервітути, а також інші права у випадках, передбачених цим Кодексом РФ й іншими законами (п. 1);
відмова у державній реєстрації права на нерухомість або угоди з нею або ухилення відповідного органу від реєстрації можуть бути оскаржені до суду (п. 5). Сама реєстрація регламентується Наказом Мін'юсту РФ від 6 серпня 2001 р №233 «Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації договорів купівлі-продажу та переходу права власності на житлові приміщення». Як випливає з чинного цивільного законодавства РФ (ст. 550 ГК РФ), договір продажу нерухомості не потребує нотаріального посвідчення. За законодавством РФ, що діяв раніше, деякі договори купівлі-продажу нерухомого майна, зокрема, житлового будинку або його частини, вимагали нотаріальної форми.
Однак введення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з нерухомістю робить зайвим нотаріальне посвідчення таких угод. Разом з тим сторони договору вправі здійснити нотаріальне посвідчення такої угоди у добровільному порядку, без примусу законом.
У юридичній літературі висловлюється критика на адресу положень ст. 550 ГК РФ. Так, 3. Мамішев зазначає: «Відступаючи від раніше діючих правил, розробники нового Цивільного кодексу РФ в обгрунтування своєї позиції посилаються на факт реєстрації угод з нерухомістю. При цьому, вони вважають, що реєстрація цілком замінить нотаріальне посвідчення ».
Це твердження видається малопереконливим. Якщо ми вважаємо головним завданням захист прав і законних інтересів громадян, то не можна не визнати, що скасування нотаріального посвідчення, в першу чергу, як раз ущемляє інтереси сторін. Адже операції з нерухомістю для того, щоб вони відповідали закону, повинні відповідати ряду вимог щодо форми, умов. Звичайно, сторонам необхідна допомога фахівця.
Посвідчення угод з нерухомістю нотаріусами якраз передбачалося законодавцем для того, щоб вже на стадії укладання договору за допомогою кваліфікованого юриста та уповноваженого представника держави-нотаріуса внести ясність у взаємини сторін за змістом договору, усунути всі недомовленості і ...
