суперечності між сторонами, забезпечити відповідність його форми і умов вимогам закону з тим, щоб у майбутньому виключити виникнення майнових суперечок.
Цей шлях впорядковує цивільний оборот з нерухомим майном, звільняє суди при виникненні між сторонами суперечок від додаткових зусиль зі встановлення автентичності та добровільності договору.
Характерно, що на практиці, більшість договорів купівлі-продажу житлових приміщень проходять нотаріальне заклад в добровільному порядку.
Можливо, це правильно, коли людина сама вирішує, як йому чинити, особливо щодо своєї власності.
Цілком виправданою виглядає введена з 2005 р майнова відповідальність реєструючих органів у разі помилки при реєстрації прав на нерухоме майно, що спричинило за собою збитки. Правда, як зазначалося раніше не зовсім зрозумілим виглядає обмеження цієї відповідальності одним мільйоном рублів, адже реальна вартість житла майже завжди значно вище. У жовтні 2006 р опублікований Адміністративний регламент виконання державної функції з держреєстрації прав на нерухоме майно та угод з ними, затверджений Наказом Мін'юсту від 14.09.2006 №293 (далі - Регламент). Згідно з Регламентом термін держреєстрації прав громадян на житлові приміщення, придбаних на підставі договору передачі житлового приміщення у власність, а також у зв'язку з договорами про іпотеку житлових приміщень, не повинен перевищувати 15 календарних днів з дня подання заяви та документів, необхідних для держреєстрації прав. На виправлення технічних помилок, допущених при реєстрації прав, дається 3 дні з моменту їх виявлення, на внесення запису про новий законного власника заставної - 1 день.
РОЗДІЛ 3. ОКРЕМІ ОСОБЛИВОСТІ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ
3.1 Купівля-продаж квартир в будинках житлово-будівельних кооперативів
Потреба в житлі громадяни можуть задовольнити об'єднавшись в ЖБК (житлово-будівельні кооперативи) і РК (житлові кооперативи). ЖБК утворюються для будівництва житлових будинків та їх подальшої експлуатації, а РК - для придбання нових або капітально відремонтованих будинків та їх подальшої експлуатації. ЖБК (ЖК) є споживчими кооперативами, мають статус юридичної особи, відносяться до некомерційних організацій і діють на підставі статутів, прийнятих загальними зборами громадян та зареєстрованих відповідним органом місцевої адміністрації.
Вступ до ЖБК (ЖК) не створює для члена (пайовика) права власності на отримання ним квартири до тих пір, поки він не виплатить пай повністю. Власником житлового будинку та переданих кооперативу грошових коштів є кооператив як юридична особа. Пайовикові, поки він ще не виплатив пай повністю, належить лише право користування наданою йому квартирою і право вимагати виплати паю в разі виходу з кооперативу і звільнення квартири.
Житлове приміщення в ЖБК (ЖК) надається пайовикам і проживають з ними членам сімей, але на відміну від договору найму житлового приміщення член сім'ї пайовика не володіє самостійним правом на квартиру. З втратою права членства в кооперативі пайовик і його сім'я втрачають і права користування кооперативним житловим приміщенням. Винятком з цього правила є скорочення права користування квартирою у разі смерті пайовика за умови набрання одного або декількох спадкоємців у члени ЖБК (ЖК).
Кооперативна квартира переходить у приватну власність не в порядку приватизації, а в силу вказівок Закону про власність в РРФСР (ст.13). члену в ЖБК (ЖК), повністю вніс пай за квартиру, видається довідка за підписами голови та головного бухгалтера ЖБК (ЖК) про те, що він повністю виплатив свій пай, і на підставі такої довідки в реєстраційному відділі робиться відповідний запис і видається свідоцтво про право власності на житло. Після проведення реєстрації разом зі свідоцтвом про право власності на житло видається один примірник довідки ЖБК (ЖК) зі штампом, що вказує на дат і номер реєстрації, завірений печаткою Комітету Муніципального житла.
Важливо, що реєстрація права власності в цьому випадку має не правовстановлююче, а правоподтверждающее значення. Право власності на кооперативну квартиру виникає незалежно від зростання реєстрації, а тому відсутність реєстрації не перешкоджає користуванню квартирою, а також переходу її до спадкоємців у разі смерті власника. Але якщо власник має намір квартиру продати, то при оформленні договору потрібно довідку з відміткою про реєстрацію.
Цікаве питання про розрахунки між ЖБК та її членами при переході права власності на квартиру, пай яку виплачений цілком і що є власністю громадян внаслідок її купівлі іншими особами.
Продаючи квартиру, член ЖБК отримує її вартість від покупця. Ясно, що він не має права вимагати від ЖБК що й повернення суми внесеного пайового внеску. Останній існує лише остільки, оскільки квартира залишається у власності ЖБК. Перехід права власності на неї до члена кооперативу тягне припинення зобов'язання ЖБК повертати...
