едньо отримав. Враховуючи дотримання закону в даному питанні, суд визнав договір дійсним, а вимоги позивача - обгрунтованими.
Однак апеляційна, а потім і касаційна інстанція звернули увагу на один момент, який спочатку в судовому засіданні не обговорювалося. Це відсутність державної реєстрації самого договору купівлі-продажу. А вона обов'язкова в силу п. 2 ст. 558 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=76503; fld=134; dst=100464 gt; ГК РФ. Послідував цілком логічний висновок, що угода і укладено щось не було ( п. 3 ст. 433 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=76502; fld=134; dst=102055 gt; ГК РФ), отже, ніяких взаємних прав та обов'язків у сторін не виникало, в тому числі і права позивача на господарське відання квартирою. Визнати те, чого й не було, існуюча судова система не дозволяє, тому в задоволенні заявлених вимог було відмовлено, незважаючи на неспроможні доводи про неможливість розгляду цього питання, тому що він не входив до предмет спору.
Незважаючи на обов'язковість державної реєстрації речових прав і обтяжень на нерухоме майно, відповідно до Закону про державну реєстрацію вона не має правовстановлюючий характер. Тим не менш, відповідно до прямою вказівкою норм ЦК РФ державна реєстрація визначає момент виникнення права, якщо інший момент не встановлено законом. Метою такої реєстрації є, з одного боку, охорона прав суб'єктів цивільного обороту, з іншого - забезпечення управлінських, облікових, фіскальних, інформаційних і тому подібних інтересів держави. Заява про держреєстрацію права повинні подавати обидві сторони договору продажу житлового приміщення (продавець і покупець). Якщо договір продажу був нотаріально посвідчений за бажанням сторони, заява подає продавець чи покупець.
Оскільки передача нерухомого майна (і як наслідок цього, як правило, виконання договору) може мати місце до державної реєстрації переходу права власності, то в нормі п. 2 ст. 551 ГК РФ спеціально підкреслюється, що виконання договору продажу нерухомості сторонами не є підставою для зміни відносин з третіми особами. Існування цієї норми дало привід до появи серед деяких авторів думки, що «до моменту реєстрації переходу права власності покупець не вправі розпоряджатися майном, одночасно продавець втрачає право розпоряджатися ним будь-яким способом». Що стосується покупця, то, безперечно, він не є власником переданого йому майна, тому і розпоряджатися ним може лише за наявності відповідного повноваження власника (продавця). Відносно ж продавця такий підхід далеко не очевидна і навряд чи обгрунтований.
Існування зобов'язального правовідносини щодо передачі нерухомого майна у власність, що випливає з договору продажу, не є правоперешкоджаючі фактом, тим юридичним фактом, який обмежує правомочність розпорядження власника (навіть якщо предмет переданий). До моменту реєстрації переходу права власності до покупця, продавець залишається власником. Швидше норма п. 2 ст. 551 ГК РФ дозволяє зробити протилежний висновок: якщо саме по собі виконання договору жодним чином не впливає на відносини з третіми особами, то і продавець у зовнішніх відносинах залишається володарем речового права з усіма притаманними йому атрибутами (включаючи правомочність розпорядження). Яких-небудь правил, що обмежують право розпорядження власника у зв'язку з передачею нерухомого майна іншій особі, ні ЦК РФ, ні інші федеральні закони не містять (п. 2 ст. 1, п. 2 ст. 209 ЦК України).
Так, П.В. Крашенинников вказує, що «тільки після державної реєстрації покупець стає власником нерухомого майна в усьому тому, що стосується прав і обов'язків третіх осіб». Виходить, що і продавець і покупець визнаються власниками, але перший - у відносинах з третіми особами, а другий - по відношенню до продавця. Дійсно, буквальне тлумачення зазначеної норми дає привід для такого твердження, але ні О. Козир, ні П.В. Крашенинников не визначають, з якого ж моменту відбувається перехід права власності у внутрішніхвідносинах (між сторонами).
Формулювання розглядуваної норми, що дозволяє зробити наведений висновок, представляється невдалою, адже право власності є найбільш повним речовим правом, власник реалізує в рамках закону на свій розсуд приналежні йому правомочності щодо володіння, користування і розпорядження. Тому існує непорушний постулат: на одну річ може бути тільки один індивідуальний власник і з теоретичних позицій «розщеплення» права власності, як абсолютного права, є неприпустимим. Виникають і нерозв'язні практичні питання, наприклад про зміст «права власності» продавця і покупця. Таке рішення (про поступовий перехід права власності) не забезпечує належної стабільності і чіткості в обороті нерухомого майна.
У зв'язку з викладеним можна рекомендувати виключити зі ст. 551 ГК РФ пункт другий. Реалізація подібної пропозиції дозволить відійти від різного тлумачення зазначеної норми і більш чітко виділити єдиний (і єдиний) момент переходу права ...
