ашованих за адресою: м Новосибірськ, пр. Димитрова, 1 станом на 20 січня 2013 року, округлено, становить: 23100000 (Двадцять три мільйони сто тис.) руб., у тому числі ПДВ.
3.4. Висновки по вибраному варіанту об'єкта інвестування
Для визначення інвестиційної привабливості оцінюваного об'єкта (об'єкта інвестування) і вироблення висновків по обраному варіанту інвестування в нерухомість проведено розрахунок показників інвестиційної привабливості, заснованих на дисконтуванні:
дисконтованого строку окупності проекту;
чистої поточної вартості проекту.
Термін окупності інвестиційного проекту.
Термін окупності інвестиційного проекту в нерухомість визначається за формулою: Термін окупності проекту=Число років, що передують терміну окупності + (Невідшкодована вартість на початок року окупності)/(Дисконтований грошовий потік на рік окупності).
Ставку дисконту, для розрахунку дисконтованих грошових потоків приймаємо рівною коефіцієнту капіталізації, розрахованому в розділі 3.2 дохідним підходом=17,5%.
Для розрахунку величини грошових потоків з урахуванням фактора часу проведемо невеликий аналіз пропозиції з оренди торгових площ г.Новосибирска за період з 2009 - 2012 рр., дані аналізу занесемо в рис. 2.
Малюнок 2 - Динаміка середніх цін і орендних ставок пропозиції торгових площ до продажу і в оренді
Виходячи з результатів, представлених у рис. 2, потрібно зауважити, що середня ціна орендних ставок пропозиції торгових площ за останні 4 роки залишається практично без змін. Коливання ціни в більшу або меншу сторону мінімальні і становлять менше 5% від ціни середньої ставки орендної плати.
Таким чином, можна зробити припущення, що протягом усього терміну окупності інвестиційного проекту середня ціна орендних ставок пропозиції торгових площ збільшується на 5% на рік, у порівнянні з роком первинних інвестицій.
Для розрахунку терміну окупності проекту, складемо табл.16.
Таблиця 16 - Розрахунок терміну окупності інвестиційного проекту
Годи1 год2 год3 год4 рік5 годДП44697604693248491673651402245363712ДДП38040513399365303084226966872394838Накопленный ДДП - 19295949-15896584-12865742-10169055-7774217Годи6 год7год8год9год10годДП55872005810688603417662576646481152ДДП21230831879154166079114657891292033Накопленный ДДП - 5651133-3771979-2111188-645399646633
ДП - грошовий потік.
ДДП - дисконтований грошовий потік.
Т ок. =9,97года.
Термін окупності інвестиційного проекту склав 9,97 року.
Важливим показником для інвестора є чиста поточна вартість проекту (ГТС) яка визначається за формулою:
ГТС=ПД - ПЗ, (8)
де ПД - сумарні наведені доходи;
ПЗ - наведені витрати по проекту.
Запишемо формулу для розрахунку чистої поточної вартості проекту: ГТС=- сума первісних інвестицій + сума дисконтованих грошових потоків; NPV=- 23100000 + 23746 634=646 634 руб.
У даному проекті величина ЧТВ - позитивна, що свідчить про можливість розгляду даного проекту в якості можливого для реалізації.
Для більш повного дослідження інвестиційних характеристик проекту визначити норма доходностікапітала попроекту.
Норма прибутковості капіталу проекту - це відношення чистої поточної вартості проекту і величини початкових інвестицій по аналізованому проекту: (646634 руб./23100000) х 100%=2,8%.
На підставі проведених розрахунків були розраховані показники ефективності інвестиційного проекту:
термін окупності проекту склав 9,97 року;
чиста поточна вартість інвестиційного проекту склала 646634 руб.;
норма прибутковості капіталу за проектом составіла2,8%.
Хоча величина ЧТВ проекту позитивна, але термін окупності перевищує найбільш типовий термін окупності, рівний 5 рокам, і норма прибутковості значно нижче середньорічної ставки за банківським депозитом, пропонованої банками на момент оцінки (8%).
Розраховані показники інвестиційної привабливості свідчать про недоцільність інвестування в аналізований об'єкт нерухомості (нежитлове приміщення у Залізничному районі м Новосибірська) 23100 тис. руб.
ВИСНОВОК
