апіталізації,% 17,5
Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки дохідним підходом наведено в таб. 11.
Таблиця 11 - Розрахунок ринкової вартості дохідним підходом
ЗначеніеПоказателіОбщая площа, м 2 320 Ставка орендної плати за 1 м 2 площі приміщень, руб. в мес.1 500 Кількість місяців в году12Потенціальний валовий дохід (ПВД) на рік, руб.5 760 000Потері від незайнятості,% 3Сумма втрат від незайнятості, руб.172 800Действітельний валовий дохід на рік, руб. 5587 200Операціонние витрати, руб. (20% від ДВД) 1117 440Чістий операційний дохід, руб.4 469 760Коеффіціент капіталізаціі17,5Риночная вартість об'єкта оцінки дохідним підходом, руб. з ПДВ (округлено) 25541500
Ринкова вартість об'єкта, визначена дохідним підходом, округлено становить 25541500 руб. з ПДВ.
Узгодження результатів.
Для визначення обґрунтованої ринкової вартості об'єкта, проводиться узгодження результатів оцінки по кожному з застосовувалися підходів з присвоєнням йому відповідного вагового коефіцієнта, що відображає найбільш імовірнісний підхід до визначення ринкової вартості об'єкта тим чи іншим способом.
У порівняльному підході використана інформація (АН «Афіна Паллада», АН «Бізнес-Інформ», АН «Міський житловий центр», АН «Центральне агентство нерухомості») по аналогічним об'єктах нерухомості, виставлений-ним на продаж у м Новосибірську за останній період. Зазначені агентства мають хорошу репутацію на ринку нерухомості, висококваліфікований персонал і обширну інформаційну базу про регіональний ринок нерухомості. Дані, надані перерахованими фірмами і використовувані в порівняльному підході, є достовірними і повними.
Економічні дані по доходах і видатках при експлуатації розглянутого об'єкта зібрані, виходячи з існуючого соціально економічного становища в регіоні та області, з використанням статистичних даних по орендних платежах на аналогічну нерухомість. Вихідною інформацією по дохідного підходу та порівняльного підходу служили публікації у спеціалізованих друкованих виданнях міста, які висвітлюють ринок продажів та оренди нежитлової нерухомості (журнали: «Нерухомість», «Елітна і комерційна нерухомість», «Довідник з нерухомості»), що є легітимною інформацією.
При визначенні ринкової вартості об'єкта були застосовані стандартні підходи, забезпечені повною і достовірною вихідною інформацією, що дозволяє віднести результати, отримані в трьох різних підходах до ймовірнісної області ринкової вартості об'єкта оцінки.
При розрахунку підсумкової ринкової вартості об'єкта оцінки вагові коефіцієнти визначаються методом аналізу ієрархій Томаса Сааті, для чого будується назад симетрична матриця. Складовими матриці є інтенсивність прояву елемента ієрархії i щодо елемента ієрархії j, яка визначається експертно за спеціальною шкалою інтенсивності.
Порівняння елементів а і b проводиться за наступними критеріями.
1. Який з елементів важливіше або має більший вплив.
2. Який з елементів більш імовірний.
Після проведення аналізу проводиться розрахунок величини вагових коефіцієнтів, для чого будуються трьох симетричні матриці.
Табліца12 - Матриця відповідності
Підходи до сравненіюСоответствіеНадежностьСумма балловЗначеніе вагового коеффіціентаСоответствіе1670,86Надежность0,1711,170,14
Таблиця 13- Матриця відповідності меті оцінки
ПодходиСравнітельнийДоходнийСумма балловЗначеніе вагового коеффіціентаДоходний подход1120,40Сравнітельний подход2130,60
Таблиця 14 - Матриця надійності використаної інформації
ПодходиСравнітельнийДоходнийСумма балловЗначеніе вагового коеффіціентаДоходний подход1450,56Сравнітельний подход3140,44
Вагові коефіцієнти:
1. Дохідний підхід (0,86 х 0,40) + (0,14 х 0,56)=0,42.
2. Порівняльний підхід (0,86 х 0,6) + (0,14 х 0,44)=0,58.
Отримання обгрунтованої ринкової вартості об'єкта нерухомості проводиться шляхом зважування двох результатів, отриманих в ході проведених розрахунків (див. табл. 15).
Таблиця 15 - Визначення підсумкової ринкової вартості об'єкта оцінки
ПодходРиночная вартість, руб.Весовой коеффіціентСравнітельний подход21 813 9000,58Доходний подход25 541 5000,42Риночная вартість об'єкта оцінки, руб.23 100000
У результаті розрахунків, із застосуванням порівняльного та дохідного підходів ринкова вартість вбудованих нежитлових приміщень на 1-му поверсі 6-ти поверхового цегляного будинку, площею 320 м 2, розт...
