егламентів.
З моменту введення Містобудівного кодексу РФ (від 07.05.98 р № 73-ФЗ) і відповідно до нього відбувалася правова доробка положень по землекористуванню та забудові ділянок.
Документи під назвою «Правила забудови» існували задовго до введення нового Містобудівного кодексу.
Ці документи не містили двох важливих компонентів - схеми (карти) правового зонування та містобудівних регламентів для територіальних зон, виділених на мапі правового зонування.
Новий Містобудівний кодекс (від 07.05.98 р № 73-ФЗ ст.39) визначив необхідність наявності схем зонування (графічного матеріалу по межах територіальних зон різного функціонального призначення з кодовим позначеннями таких зон) і текстового матеріалу (містобудівних регламентів для кожної територіальної зони).
Вони, за новим Містобудівній кодексу, повинні бути розроблені в складі місцевих нормативних правових актів.
Іншими словами, Правила - це не містобудівний документ або його різновид, а нормативний правовий акт органів місцевого самоврядування, який регулює як використання, так і зміна об'єктів нерухомості (зміна дозволених видів використань) через введення містобудівних регламентів ( Містобудівний кодекс РФ, ст.1).
Різниця між правовим нормативним актом і містобудівним документом полягає в публічності правового акта (офіційне опублікування для загального відома, інакше він не може діяти) і дії містобудівної документації без її опублікування.
Містобудівний кодекс визначає не тільки розгорнутий перелік видів містобудівної документації, а й перелік містобудівної документації, яка розробляється місцевими органами влади.
Це:
Генеральний план поселення (міста, населеного пункту) - містобудівна документація про довгострокове (перспективному) містобудівну плануванні. У ньому укрупнено визначаються основні напрями розвитку території. Зонування, проведене по генеральному плану, здійснюється без встановлення містобудівних регламентів. Не є нормативним правовим актом, а основним містобудівним документом.
Правила землекористування і забудови (ПЗЗ) вводять містобудівні регламенти. Проекти планування, проекти межування та проекти забудови (ПЗЗ) - містобудівна документація про забудову територій - розробляється на основі Правил.
Структура правил землекористування та забудови
Правила складаються з 2 частин: загальної та територіальної.
Загальна частина ПЗЗ встановлює вимоги щодо использованию земельних ділянок відповідно до Містобудівною кодексом РФ, вказує, які ділянки можна використовувати під будівництво, а які - ні, містить положення про регулювання землекористування та забудови. По суті, це класифікатор земельних ділянок.
Територіальна частина ПЗЗ - це карти всієї території населеного пункту, що показують територіальне зонування і встановлюють межі зон.
Правила землекористування і забудови є нормативним правовим актом органів місцевого самоврядування, мають обов'язкову юридичну силу і підлягають виконанню всіма державними органами та органами місцевого самоврядування, органами нагляду і контролю, власниками нерухомості, інвесторами, забудовниками, замовниками, підрядниками.
Діють в межах адміністративних кордонів даного самоврядування. Є основою для вирішення спорів у судовому порядку.
Правила мають велику силу по відношенню до Генерального плану та іншим видам містобудівної документації. Генеральний план особливим чином враховується в Правилах землекористування та забудови. У Правилах допускаються відхилення від вихідних положень Генерального плану.
За Земельним Кодексом РФ, існує 7 видів цільового призначення (категорій) земельних об'єктів:
Землі сільськогосподарського призначення.
Землі населених пунктів.
Землі промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, для забезпечення космічної діяльності, землі оборони, безпеки та землі іншого спеціального призначення.
Землі особливо охоронюваних територій і об'єктів.
Землі лісового фонду.
Землі водного фонду.
Землі запасу.
Будь земельна ділянка відноситься до конкретної категорії земель, тобто має конкретне цільове використання.
Правовий режим (наприклад, можливість або неможливість будівництва, ведення конкретної діяльності на ділянці) для кожної конкретної ділянки визначається на основі його приналежності до тієї чи іншої категорії і дозволеного використа...
