продуктивності. Даний закон ставиться до ситуації, коли змінюється тільки один фактор, тоді як інші при цьому залишаються постійними. Величина змінюваного чинника, після якої приріст продукції починає зменшуватися, називається точкою зменшення граничної продуктивності.
Баланс
Принцип балансу (balance) полягає в тому, що будь-якого типу власності відповідає оптимальне поєднання факторів виробництва, при якому досягається максимальна вартість землі.
Якщо порушується принцип балансу, то з'являється недоулучшенная або переулучшенная власність. У будь-якому з цих випадків земля втрачає вартість через неефективне використання, а ризик по ймовірним операціях з такою власністю збільшується.
Принцип балансу застосуємо також не тільки до окремої власності, а й до кварталу, району, місту.
Економічний розмір
Принцип економічного розміру (economic size) голосують про те, що на будь-якому ринку існує оптимальна кількість землі, необхідне для найбільш ефективного використання різних типів власності.
Оптимальний розмір забудови визначається її функціональним призначенням. Наприклад, відсутність місця для паркування може знизити вартість великого універсального магазину, і навпаки, занадто велику земельну ділянку не принесе додаткового доходу.
Іншим прикладом втілення принципу економічного розміру служить приростная вартість землі (plottage value), яка утворюється при об'єднанні декількох ділянок. У результаті такого об'єднання з'являється можливість використовувати землю більш ефективно:
Економічне поділ
Принцип економічного поділу (economic division) говорить про те, що майнові права на власність слід розділяти і з'єднувати таким чином, щоб вартість власності при цьому збільшувалася.
Поділ може застосовуватися до різних майновим правам:
фізичне розділення (на ділянки, по вертикалі і т.п.);
поділ з прав користування (обмеження права користування);
поділ за видами майнових прав (співоренда, партнерство, акціонерні товариства тощо.);
поділ за часом користування (оренда на різні терміни, довічне володіння, майбутні права).
.1.3 Позиція, що відображає точку зору ринку
В основі позиції, що відбиває точку зору ринку лежать наступні принципи:
принцип залежності;
принцип відповідності;
принцип пропозиції і попиту;
принцип конкуренції;
принцип зміни.
Залежність
Принцип залежності (dependency) говорить про те, що вартість оцінюваної власності залежить від характеру і вартості навколишнього власності.
Якість місцерозташування залежить від відповідності параметрів ділянки прийнятому в даному місці типом землекористування і від його близькості до економічних центрам (для дохідної нерухомості). Ці характеристики складають економічне місцерозташування власності (situs).
При зміні економічних зв'язків змінюється економічна середу, і, відповідно, може змінитися вартість власності. Ступінь зміни залежить від характеру зв'язків між об'єктом і новою економічною середовищем, причому багато з цих зв'язків важко піддаються вимірюванню.
Відповідність
Принцип відповідності (conformity) полягає в тому, що максимальна вартість виникає тоді, коли рівень архітектури, зручностей, характеру використання власності відповідають потребам і очікуванням місцевого ринку.
Наприклад, в районі котеджної забудови будинок без гаража буде не прийнято ринком, якщо всі навколишні будинки мають гаражі. Такий же ефект буде, якщо в районі невеликих старих будинків звести особняк з багатими архітектурними прикрасами. В обох випадках вартість невідповідною стандартам ринку власності буде менше.
Таким чином, принцип відповідності реалізується у вигляді двох принципів регресії і прогресії.
Принцип регресії (regression) визначає зменшення вартості власності при її переулучшеніі щодо ринкових умов. Наприклад, ринкова вартість котеджу, на будівництво якого витрачено 200000 і побудованого в районі, де вартість будинків не вище 50000, буде явно менше його реальної вартості.
Принцип прогресії (progression) полягає в тому, що вартість недоулучшенной власності підвищується завдяки навколишній забудові.
Пропозиція і попит
Принцип пропозиції і попиту (supply and demand) стверджує, що ...
