рисність (utility) - це здатність конкретної нерухомості задовольняти потреби користувача.
Нерухомість має вартість тільки тоді, коли вона може бути корисною конкретному власнику для реалізації його потреб економічних, особистих і т.д. Наприклад, нерухомість корисна, якщо хтось готовий платити за неї і тим самим створювати потік доходу власнику. Або нерухомість може бути корисна тим, що задовольняє почуття гордості власника, або відчуття володіння сімейною реліквією.
Для нерухомості, що приносить дохід, корисність виражається у вигляді потоку доходів. Навіть якщо власник користується власністю сам, потік доходу може бути визначений як рента, яку платив би власник за оренду подібної власності.
Заміщення
Принцип заміщення (substitution) полягає в тому, що максимальна ціна нерухомості визначається мінімальною сумою, за яку може бути придбаний інший об'єкт аналогічної корисності.
Типовий розсудливий покупець не заплатить за об'єкт більше, ніж вартість аналогічного об'єкта однаковою корисності на місцевому ринку. Такий покупець не платитиме за власність більше, ніж вартість будівництва нового об'єкта однаковою корисності. При прогнозі майбутніх доходів він буде враховувати прибутковість аналогічних об'єктів.
Очікування
Принцип очікування (anticipation) характеризує точку зору користувача на майбутні вигоди і їх справжню вартість. Очікування майбутніх вигод пов'язано з імовірністю зміни їх величини і характеру, а це, у свою чергу, може вплинути на справжню вартість власності. В основі принципу очікування лежить теорія зміни вартості грошей у часі.
1.1.2 Позиція відображає взаємини компонентів власності
В основі позиції, що відбиває взаємини компонентів власності лежать наступні принципи:
принцип додаткової продуктивності;
принцип вкладу;
принцип зростаючій і зменшується віддачі;
принцип балансу;
принцип економічного розміру;
принцип економічного поділу.
Додаткова продуктивність
Додаткова продуктивність (surplus productivity) визначається чистим доходом, що належать до землі, після компенсації витрат на працю, капітал і управління.
Даний принцип відображає положення класичної економічної теорії, що говорить про те, що для виробництва товарів або послуг необхідна наявність чотирьох факторів виробництва землі, праці, капіталу та управління. При належному використанні цих факторів для отримання доходу і після відшкодування витрат на них може залишатися додаткова вартість, яку прийнято відносити до землі.
Додаткова продуктивність виникає в результаті того, що земля дозволяє отримувати додаткові доходи за рахунок максимізації виручки від продажів, мінімізації витрат або задоволення особливих потреб.
Наприклад, магазин, що знаходиться на бойком місці матиме більший товарообіг, ніж аналогічний магазин, розташований на околиці міста. Наявність оптового складу в географічному центрі тяжкості споживачів дозволяє знизити витрати на транспорт. Нарешті, шикарний вид з вікон дозволить задовольнити почуття власної гідності власникові квартири.
Відповідно, чим більше додаткова продуктивність, тим більша вартість власності.
Внесок
Внесок (contribution) - це сума, на яку змінюється вартість власності внаслідок наявності або відсутності якого-небудь елемента факторів виробництва.
Іншими словами, вклад - це то додавання у вартість власності, яке є результатом наявності конкретного елемента фактора виробництва. Причому величина вкладу, як правило, не відповідає конкретної вартості розглянутого елемента.
Наприклад, витрати з косметичного ремонту фасаду можуть не привести до збільшення вартості, якщо фарбування виконана неестетичними колерами. В іншому випадку витрати на влаштування підземної автостоянки в сумі 100000 можуть збільшити вартість багатоповерхового житлового будинку на 500 000.
Принцип вкладу часто використовується для визначення зайвих або відсутніх поліпшень при аналізі найкращого і найбільш ефективного використання.
Зростаюча і зменшена віддача
Сутність принципу зростаючій і зменшується віддачі (creasing and decreasing returns) полягає в тому, що в міру збільшення якого-небудь ресурсу факторів виробництва зростання чистого віддачі спочатку збільшується, а потім починає зменшуватися.
У мікроекономіці даний принцип відповідає закону убування граничної ...
