ціна власності визначається взаємодією попиту і пропозиції на аналогічну власність на даному ринку.
Концепції даного принципу досить докладно розглядаються в курсі мікроекономіки. Внаслідок несовершенности ринку нерухомості, ціни на неї не завжди визначаються тільки попитом і пропозицією. Іншою особливістю даного принципу є його велика інерційність на ринку нерухомості. Якщо в довгостроковому плані взаємодія пропозиції і попиту досить добре слід класичним теоріям, то в короткостроковому плані теорія не працює, тому що в силу особливостей розглянутого товару для його виробництва потрібно значний час.
Крім того, на ринку нерухомості можуть діяти зовнішні обмеження (наприклад, державні), порушуючи типовий характер взаємодії цих факторів.
Попит зазвичай більш еластичний, ніж пропозиція. Коли попит і пропозиція перебувають у рівновазі, ринкова вартість відображає собівартість. Якщо ринкові ціни нижче собівартості, нове будівництво буде сповільнюватися і зупинятися, і навпаки.
Конкуренція
Принцип конкуренції (competition) стверджує, що коли прибуток на ринку перевищує рівень, необхідний для оплати факторів виробництва, конкуренція на даному ринку збільшується, що призводить до зниження середнього рівня доходів.
Цей принцип також добре розібраний в мікроекономіці. Коли на ринку з'являється надлишкова прибуток, це тягне за собою руйнівну конкуренцію. У той же час, розумна конкуренція сприяє розвитку ринку. Відсутність конкуренції при монополізмі повинно враховуватися при оцінці як факт, що знаходиться за межами визначення ринкової вартості.
Цей принцип особливо важливий при розгляді доходу, що перевищує ринкову норму. Якщо дохід не забезпечений довгостроковою орендою, то ймовірність його надходження набагато нижче середньоринкової, а ризик відповідно вище.
Зміна
Принцип зміни (change) відображає факт непостійності з?? оімості нерухомості в часі.
Зміна вартості відбувається як в результаті зміни самої нерухомості (наприклад, фізичне старіння будівельних конструкцій, реконструкція), так і в результаті зміни зовнішніх умов. Для прогнозу майбутніх вигод відстеження тенденцій зміни зовнішніх і внутрішніх умов має істотне значення. Принципом зміни пояснюється професійний стандарт оцінки - фіксувати конкретну дату оцінки.
1.2 Огляд ринку
У 2009-2011 рр. ринок комерційної нерухомості Петербурга і відповідно Північно-Заходу пережив якісний стрибок у своєму розвитку. У всіх секторах спостерігався перманентне зростання активності. Високий попит спровокував спекулятивне зростання цін і орендних ставок. У місті відчувається дефіцит площ, придатних для торгівлі; туристам в сезон білих ночей не вистачає місць для розміщення; виробники насилу знаходять цеху, придатні для високотехнологічних процесів.
Приватні власники комерційної нерухомості - у 2009 році відчували себе господарями становища і, підвищивши цінники на об'єкти, не відчували нестачі в покупцях і орендарях. За даними фахівців ГУІОН, що проводили опитування серед 20 ріелтерських фірм, за 2010 рік попит на оренду магазинів виріс на 15%. Охочих придбати у власність склад або виробничий об'єкт стало більше на 12%.
Своєрідною точкою перелому стала осінь 2009 року. З листопада 2009 року на ринку нежитлового фонду відбувається перманентне зростання активності. Фактор сезонності втратив свою значимість.
1.2.1 Огляд ринку торгової нерухомості
Основною тенденцією 2013 є уповільнення введення нових якісних площ у торгових центрах Санкт-Петербурга. Із запланованих до введення 290 тис. Кв.м якісних торгових арендопрігодной площ (GLA), за підсумками року було введено тільки 181 тис. Кв.м, тобто менше 63%. У порівнянні з введенням нових площ в 2012-му році уповільнення становить 35%.
До тенденцій ринку також відноситься продовження децентралізації пропозиції торгових площ: практично всі введені в 2013-му році площі розташовані в спальних районах Санкт-Петербурга.
Загальна пропозиція якісних торгових площ в Санкт-Петербурзі за підсумками 2013 склало 5100000 кв.м, з них до арендопрігодной відносяться 3500000 кв.м. За підсумками року в Санкт-Петербурзі було введено 181 тис. Кв.м GLA торгових площ. Близько 45% від заявлених раніше до введення в 2013-му році об'єктів перенесли термін введення на 2014 рік.
Забезпеченість якісними торговими площами в Санкт-Петербурзі, за підсумками 2013 становить близько 700 кв.м GLA на тис. жителів, що є одним з найвищих показників серед міст Росії і майже в два рази перевищує рівень Москви. ...
