них спочатку. Покупці залишаться в програші навіть при збереженні цін на ринку - через інфляцію реальна ціна буде значно нижчою. Крім цього, різниця в ціні між побудованим і не збудованим об'єктом стає все менше, що призводить до скорочення числа покупців «повітря» [5].
Таким чином, популярність інституту пайового будівництва в різних країнах, як правило, припадала на економічний спад. Виняток склала Великобританія, де вміло продали недобудовану нерухомість арабським покупцям, який прагнув терміново вкласти гроші, виручені з нафтових продажів. Варто відзначити, що подібні схеми пайового будівництва за кордоном не привели до появи такої масштабної проблеми ошуканих пайовиків, як у Росії.
3. Зарубіжний досвід залучення інвестицій у будівництво житла
Зарубіжні системи пайового будівництва мають свої особливості і багато в чому кардинально відрізняються від системи, що склалася в нашій країні. Слід зазначити, що житлове будівництво в багатьох зарубіжних країнах розвинене за рахунок наявності економічних і правових засобів щодо забезпечення зворотності грошових вкладень, а також доступності готових об'єктів широким масам.
Розглянемо інститут пайового будівництва і властиві йому характерні особливості в рамках декількох зарубіжних країн.
Схема, використовувана в Об'єднаних Арабських Еміратах в даний час, характеризується тим, що в першу чергу застро?? щик отримує дозвільну документацію, проходить експертизу проекту і погодить його. Собівартість проекту оцінює експертна рада, а будівельні кошториси є публічними. Для початку будівництва потрібно зібрати всі сто відсотків грошових коштів, необхідних для зведення об'єкта, при цьому зробити це необхідно за певний період, наприклад за шість місяців. Щоб укластися в обмежений термін, забудовник змушений вести первинний продаж з мінімальною націнкою, очікуючи, що залишилися непродані квартири істотно зростуть в ціні до моменту закінчення будівництва.
Грошові кошти вкладників зберігаються на цільових рахунках уповноважених банків. Фінансування будівництва ведеться поетапно і під наглядом уповноваженого банку. Ризики істотного подорожчання собівартості будівництва можуть бути застраховані страховими компаніями, однак, як правило, будівництво супроводжується тільки збільшенням вартості самого проекту і нерозпроданих квартир. Від пропущення строків здачі об'єкта вкладники також захищені - на забудовника в такому випадку можуть бути накладені стягнення у вигляді штрафів [6].
Найчастіше на початковому етапі в будівництво вкладаються різні великі інвестори, щоб викупити квартири за мінімальною ціною. Цей механізм носить інвестиційний характер, тому в кризу майже п'ятдесят відсотків будівництв в Дубаї також заморозилося, однак прості пайовики при цьому не постраждали не окупилися вкладення лише великих інвесторів.
У Сполучених Штатах Америки замовник діє за такою схемою: він створює групу, до складу якої можуть входити керівники проекту, виконроби, кошторисники, економісти, інженери. Ними розробляються вся необхідна документація, складається кошторис. Після отримання матеріалів керівник проекту починає роботу з підрядниками, при цьому широко поширене залучення консультаційних фірм.
Якщо говорити про кооперативній формі інвестування будівництва, то в Америці вона також має характерною особливістю, так, при прокуратурах деяких штатів є спеціальні підрозділи, що контролюють збір і витрачання грошових коштів, одержуваних кооперативними утвореннями, зайнятими в цій сфері , від вкладників. Крім того, всі кошти надходять на спеціальний прокурорський рахунок, через який і можливий їх наступний витрата.
Широке забезпечення населення житлом в Сполучених Штатах підтримується завдяки поширеному іпотечному кредитуванню. Система іпотечного кредитування житлового будівництва та придбання житла у власність почала складатися ще за часів президента Франкліна Рузвельта [5].
В даний час використовуються різні види програм, термін кредитування становить той час, протягом якого позичальник працює, тобто до виходу на пенсію.
У діяльність з житлового фінансування залучено велику кількість різноманітних установ, інститутів первинного та вторинного ринку іпотечних кредитів, включаючи ринок цінних паперів, - це іпотечні банки, ощадні та кредитні асоціації, комерційні та ощадні банки, компанії зі страхування , пенсійні фонди, інвестиційні інститути, приватні кредитори, ріелтерські, брокерські фірми та інші організації. Так, ще однією особливістю кредитування в даній країні є те, що всі житлові приміщення діляться на 3 групи: найдешевше, середнє і найдорожче. Кредит на об'єкт першої категорії видається державою, на інші категорії - за допомогою приватних іпотечних інститут...
