сім'ї, які спільно проживають в належить їм приміщенні , воно є єдиним придатним для постійного проживання приміщенням, за винятком зазначеного в цьому абзаці майна, якщо воно є предметом іпотеки і на нього відповідно до законодавства про неї може бути звернено стягнення. [12]
Крім того, всі зазначені нормативні акти регулярно зазнають ті чи інші зміни. Порівняння чинного варіанта з початковою редакцією наведено в таблиці. (Додаток 1)
1.3 Механізм забезпечення іпотечного кредиту
Якщо зобов'язання з повернення кредиту та виплати відсотків по ньому позичальником виконані, то відносини між банком і позичальником будуються дуже просто. Після повернення всієї суми і при відсутності претензій з боку кредитної організації до позичальника, позичальник підписує відповідний документ (наприклад, акт), договір застави розривається у Федеральній реєстраційній службі.
Проблеми починаються, якщо позичальником порушені будь - які зобов'язання, передбачені кредитним договором.
Якщо договором іпотеки не передбачено іншого, звернення стягнення на майно, закладене для забезпечення зобов'язання, що виконується періодичними платежами, допускається при систематичному порушенні строків їх внесення, тобто при порушенні строків внесення платежів більше трьох разів протягом 12 місяців, навіть якщо кожна прострочення незначна.
Стягнення за вимогами заставодержателя звертається на майно, закладене за договором іпотеки, за рішенням суду, за винятком випадків, коли допускається задоволення таких вимог без звернення до суду (на підставі нотаріально посвідченого угоди між заставодержателем, укладеного після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки).
Звернення стягнення на закладені житловий будинок або квартиру можливо як у судовому, так і в позасудовому порядку:
) позичальник відмовляється вчиняти дії, зазначені в першому випадку, у тому числі підписувати угоду про реалізацію застави. Банк звертається до суду з позовом про звернення стягнення на предмет застави (на придбане на кредитні гроші житло). Але потрібно врахувати, що за вимогами, викликаним невиконанням забезпеченого іпотекою зобов'язання, стягнення на заставлене майно не може бути звернено, якщо відповідно до умов такого зобов'язання і вживаними до нього федеральними законами іншими правовими актами РФ боржник звільняється від відповідальності за таке невиконання або неналежне виконання ;
2) сторони можуть за взаємною згодою звернутися до нотаріуса, підписати та нотаріально завірити про реалізацію застави. За такою угодою боржник визнає борг і в рахунок його оплати передає право власності на придбаний об'єкт нерухомості кредитної організації. Угода реєструється у Федеральній реєстраційній службі, і відповідний запис вноситься до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним.
Майно, яке закладене за договором іпотеки та на яке за рішенням суду звернено стягнення, реалізується шляхом продажу з публічних торгів. При цьому порядок реалізації житлового будинку або квартири має свої особливості: вони продаються з торгів, які у формі відкритого аукціону або конкурсу.
Порядок проведення прилюдних торгів з продажу майна, закладеного за договором про іпотеку, визначається процесуальним законодавством РФ, оскільки Законом про іпотеку не встановлено інших правил, тобто за рішенням суду банк має право реалізувати це майно з торгів. Сума, виручена від його реалізації, після утримання з неї сум, необхідних для покриття витрат у зв'язку із зверненням стягнення на це майно та його реалізації, розподіляється між заявили свої вимоги до стягнення заставоутримувачами, іншими кредиторами заставодавця та самим заставодавцем. Розподіл проводиться органом, що здійснює виконання судових рішень, а якщо стягнення на заставлене майно було звернено в позасудовому порядку, - нотаріусом, яка посвідчила угоду про такий порядок стягнення. [3]
З отриманої суми він відшкодовує свої збитки, а сума, що залишилася чисто теоретично повинна бути повернута позичальникові, тобто різниця між сумою боргу (залишок за кредитом і відсотками) і ціною, отриманої від реалізації нерухомості на торгах, повинна бути на підставі Закону про іпотеку повернута боржнику.
Боржник по забезпеченому іпотекою зобов'язанню і заставодавець, є третьою особою, вправі припинити звернення стягнення на заставлене майно, задовольнивши всі забезпечені іпотекою вимоги заставодержателя, в обсязі цих вимог до моменту сплати відповідних сум. Це право може бути здійснено в будь-який час до моменту продажу заставленого майна на публічних торгах, аукціоні або за конкурсом або придбання права на це майно у встановленому порядку заставоде...
