.В процесі будівництва замовник-забудовник перераховує кошти безпосередньо на рахунок генерального підрядника, при необхідності забезпечує будівництво матеріалами, здійснює технічний контроль за виконаними роботами.
6. Після виконання всього обсягу робіт замовник і генпідрядник забезпечують приймання робіт державною комісією і передачу об'єкта інвестору.
Основні завдання замовника-забудовника - акумулювання грошових коштів інвесторів (пайовиків) для забезпечення будівництва та забезпечення технічного нагляду за будівництвом. Таким чином, якщо в процесі будівництва будівлі не задіяні організація, що виконує функції замовника-забудовника, це робить неможливим контроль за даним процесом і приймання будівельного об'єкта державною комісією. Отже, введення об'єкту в експлуатацію буде неможливий. Замовник-забудовник має право будувати об'єкт на власні кошти. У цьому випадку він одночасно є інвестором будівництва. Він може також брати для будівництва кредити і позики, залучати співінвесторів (Пайовиків). Замовник-забудовник може вести будівництво тільки за рахунок коштів інвесторів. Така фірма називається В«спеціалізований замовник-забудовникВ». Усі витрати замовника-забудовника повинні бути передбачені кошторисом, яка складається перед початком будівельних робіт. У кошторисі потрібно окремо вказати, скільки грошей організація виділить власне на будівництво, а скільки - на утримання замовника-забудовника. Більшість робіт, виконуваних замовником, слід відносити до будівельних робіт відповідно до КВЕД. Однак не всі роботи, що виконуються замовником, можна кваліфікувати як будівельні. Іноді одним із суб'єктів будівельної діяльності виступає адміністрація (наприклад, міста), що зазначено у схемі 2.
В
Схема 2. Будівництво з урахуванням інвестиційного договору з адміністрацією
Адміністрації може належати земля або старе будову, яка потребує реконструкції. У цьому випадку інвестор викуповує у адміністрації право на виробництво реконструкції або забудови. У обмін дане право інвестор зобов'язується передати адміністрації чи частину відреконструйованого будівлі, або частину квартир в побудованому на відведеній ділянці будівлі. З адміністрацією укладається окремий договір.
На схемі 3 наведена ситуація, при якій інвестор самостійно укладає договори з підрядними будівельними організаціями.
В
Схема 3. Використання технічного замовника
Замовник-забудовник виконує свої функції тільки як підрядна організація, що здійснює технічний нагляд за будівництвом.
1.3 ДОГОВІРНА СИСТЕМА У БУДІВНИЦТВІ
Договори в будівництві полягають між суб'єктами будівельної діяльності. Таким чином, вони можуть бути укладені між:
• адміністрацією та інвестором;
• інвестором і співінвестором;
• інвестором і замовником-забудовником;
• інвестором і генпідрядником;
• замовником-забудовником і генпідрядником;
• генпідрядником і субпідрядником.
Між адміністрацією та інвестором полягає інвестиційний договір. За таким договором адміністрація передає право на забудову. У свою чергу інвестор зобов'язується зробити розселення житлового фонду або передати адміністрації частину квартир в побудованому будинку. За інвестиційним договором адміністрація може передавати у власність інвестора виробничі будівлі. У цьому випадку інвестор приймає на себе зобов'язання здійснити ремонт або реконструкцію інших будівель, що належать адміністрації міста. У деяких містах (наприклад, у Нижньому Новгороді) такі інвестиційні договори мають назву В«договір про спільну діяльністьВ». Слід зазначити, що спільна діяльність за даними договорами не здійснюється. У міської адміністрації та інвестора різні цілі, тому не можна такий договір розглядати як договір про спільну діяльність. Неправильна назва договору може ввести в оману бухгалтера. У підсумку будуть невірно організовані бухгалтерський облік (за правилами спільної діяльності) і числення податкової бази. У цивільному законодавстві не заборонено використовувати такі форми договорів, яких немає в ЦК РФ, тому рекомендуємо називати договір інвестиційним. Облік за таким договором повинен бути організований як при здійсненні інвестиційної діяльності. Між інвестором і співінвестором укладається договір, який носить назву В«Договір пайової будівництва В». Дуже часто замовник-забудовник сам виступає в ролі основного інвестора. Таке трапляється, коли організації, що виконує функції замовника-забудовника, належить право забудови, і частина побудованого будинку повинна належати цій організації. До моменту закінчення будівництва замовник-забудовник може продати свою частку в будівлі, але на першому етапі саме він виконує функції основного інвестора, і ці функції він здійснює на Протягом усього будівництва. Саме тому багато співінвестори укладають з замовником-забудовником договір пайового будівництва...
