W/S & R Крістофер Пітерс. За його словами, ринок комерційної нерухомості Москви стає все більш привабливим для міжнародних інвесторів, що підтверджується зростаючою кількістю будівель інвестиційного рівня і зниженням прибутковості, що відображає зниження ризикових очікувань. Розвиток цих тенденцій сприятиме тому, що ринок Москви буде більш конкурентоспроможним, по порівняно з найбільшими світовими містами.
За словами керівника відділу консалтингу Praedium Світлани Баталовой, серед іноземних фінансових інститутів найбільший інтерес до інвестицій в російську нерухомість проявляють інвестиційні фонди і банки. При виборі об'єкта для інвестування оцінюються наступні критерії: надійність девелопера, відкритість компанії-власника, наявність прав власності або довгострокового договору оренди земельної ділянки, наявність довгострокових договорів оренди та високі основні показники прибутковості. Прикладом однієї з останніх угод служить рішення інвестфонду Morgan Stanley Real Estate's Special Situations Fund III придбати близько 10% компанії "РосЕвроДевелопмент". br/>
3. Аналіз проектів на ринку інвестицій
При прийнятті рішень на ринках про інвестиції (особливо довгострокових) виникає потреба в прогнозуванні ефективності капітальних вкладень. Для цього потрібен довгостроковий аналіз доходів і витрат. p> Основними методами оцінки програми інвестиційної діяльності є:
а) розрахунок терміну окупності інвестицій;
б) розрахунок віддачі на вкладений капітал;
в) визначення чистого приведеного ефекту (чистої поточної вартості (ЧТС));
г) розрахунок рівня рентабельності інвестицій.
В основу цих методів покладено порівняння обсягу передбачуваних інвестицій і майбутніх грошових надходжень. Методи можуть базуватися як на обліковій величині фінансових надходжень, так і на дисконтованих доходах з урахуванням часової компоненти грошових потоків.
Перший метод оцінки ефективності інвестиційних проектів полягає у визначенні терміну, необхідного для того, щоб інвестиції окупили себе.
Розглянемо наступний приклад по таблиці 3.1:
Таблиця 3.1
Вартість млн. руб.
Машина А
Машина Б
Прибуток млн. руб.
Перший рік
Другий рік
Третій рік
Четвертий рік
П'ятий рік
Шостий рік
100
50
50
10
5
5
-
100
25
25
25
25
25
25
Всього
120
150
Машини А і Б коштують по 100 млн. руб. кожна. Машина А забезпечує прибуток 50 млн. руб. на рік, а машина Б - 25 млн. руб. З цього випливає, що машина А окупитися за 2 роки, а машина Б за 4 роки. Виходячи з окупності, машина А більш вигідна, ніж машина Б.
Метод окупності не враховує терміни служби машин по рокам. Якщо виходити тільки з терміну окупності інвестицій, то потрібно набувати машину А. Однак тут не враховується те, що машина Б забезпечує значно більшу суму прибутку. Отже, оцінюючи ефективність інвестиційних проектів, треба брати до уваги не тільки терміни окупності інвестицій, але і дохід на вкладений капітал (ДВК) або прибутковість (Рентабельність) проекту:
, (3.1)
З цього прикладу видно, що необхідно придбати машину Би, тому що для машини Б ДВК = 120/100 * 100% = 120%, а для машини Б ДВК = 150/100 * 100% = 150%. p> Однак і цей метод має свої недоліки: не враховує розподілу припливу і відтоку грошових коштів по роках. У розглянутому прикладі грошові надходження на четвертому році мають такий же вага, як і на першому. Зазвичай ж керівництво підприємства віддає перевагу більш високим грошовим доходам у перші роки. Тому воно може вибрати машину А, незважаючи на її низьку норму прибутку. p> Розглянемо інший метод.
Метод чистої поточної вартості (ЧТС) полягає в наступному:
1. Визначається поточна вартість витрат (С), тобто вирішується питання, скільки інвестицій потрібно зарезервувати для проекту.
2. Розраховується поточна вартість майбутніх грошових надходжень від проекту, для чого доходи за кожний рік приводяться до поточної датою. Результати розрахунків показують, скільки коштів потрібно було б вкласти зараз для отримання запланованих доходів, якби ставка доходів була дорівнює ставкою відсотка у банку або дивідендної віддачі капіталу. Підсумувавши поточну вартість доходів за всі роки, отримаємо загальну поточну вартість доходів від проекту (В):
, (3.2)
3. Поточна вартість витрат (С) порівнюється з поточною вартістю доходів (В). Різниця між ними становить чисту поточну вартість доходів (ЧТС):
<...
