місця розташування. У деяких з них для визначення впливу місця розташування в кожній точці використовується техніка аналізу залишків. p align="justify"> Техніка аналізу залишків призначена для аналізу впливу досліджуваного ціноутворювального фактора на ставлення реальних і прогнозних (обчислених за моделлю) значень залежної змінної (вартісної характеристики, ціни). Ця техніка грунтується на припущенні, що модель адекватно відображає вплив усіх ціноутворюючих факторів, крім досліджуваного. Відповідно, залежність залишку (помилки оцінки) від неврахованої фактора (незалежної змінної) і буде відповідати впливу цього фактора на ціну (залежну змінну). p align="justify"> Залишок - відношення або різницю реального і прогнозного значень залежної змінної:
В
Де - реальне значення залежної змінної (наприклад, ціна продажу i-го об'єкта);
- прогнозне значення ціни, визначене за моделі без урахування досліджуваного фактора.
Із застосуванням цієї техніки моделювання розташування може бути проведено в наступній послідовності:
В§ присвоєння об'єктам географічних координат;
В§ моделювання без урахування місця розташування;
В§ обчислення залишків без урахування фактора місця розташування і формулювання гіпотези про те, що варіація залишку (відмінність його від одиниці) пояснюється виключно впливом фактору місця розташування, неврахованого в моделі;
В§ нанесення величин залишків на карту і аналіз поверхні залишків: побудова ізоліній і виявлення В«нерівностейВ» поверхні, в яких залишки істотно відрізняються від одиниці;
В§ визначення координат основних (глобальних) цінових центрів регіону (або одного центру при моноцентричної структурі ціноутворення), визначення сфери впливу та її форми;
В§ виявлення локальних центрів впливу, визначення їх географічних координат, розмірів, форми і ступеня впливу;
В§ розрахунок відстаней від об'єктів до глобальних (наприклад, центр міста) і локальних центрів впливу;
В§ облік отриманої інформації в моделі і перетворення відстаней в коефіцієнт місця розташування.
Техніка аналізу залишків може бути використана, принаймні, у двох варіантах: для побудови цінової карти оцінюваної території або для моделювання впливу глобальних і локальних центрів на вартість об'єктів нерухомості.
.3 Побудова цінової карти регіону
ринок житло цінової моделювання
