асовий лаг, коли середньоринкова норма прибутку вище, ніж необхідна норма прибутку для регульованих підприємств. У цей момент у активів таких підприємств виникає ЕІ. p> Через існування обмежень з боку органів влади скорочується вартість майна та виникає ЕІ. Для потенційного покупця важливо, що доходи будуть скорочені за рахунок контролю держави та поточні ринкові ставки оренди ведуть до неадекватною вартості майна.
Ще один індикатор існування ЕІ - це недостатні доходи. Цей фактор діє аналогічно державному регулюванню, за тим винятком, що скорочення доходів відбувається за ринковими причин. Наприклад, припустимо, що оцінюваний об'єкт працює у високо конкурентному галузі. Оцінюване підприємство зробило значні інвестиції в модернізацію обладнання згідно з державними вимогам щодо захисту навколишнього середовища, що забезпечило йому довгострокову роботу на ринку. Враховуючи стан попиту і пропозиції, а також конкуренцію в галузі, інвестиції не покриваються доходами.
Про існування ЕІ в певної галузі може говорити відсутність у ній нового будівництва. Однак, ЕІ може існувати і у випадках, коли мають місце проекти нового будівництва. Іноді великі корпорації вирішують замінити старий завод з застарілим обладнанням на новий сучасний завод з метою скорочення витрат виробництва та закріплення своїх позицій на ринку. Якщо в галузі існує ЕІ, який скорочує прибутки компанії, зменшення операційних витрат після введення в експлуатацію нового заводу зміцнить позиції корпорації на ринку і допоможе витримати конкуренцію. Ці обставини можуть скоротити або навіть усунути ЕІ.
2. Практика застосування методів визначення економічного зносу в оцінці майнових комплексів
2.1 Прибутковий підхід в оцінці економічного зносу
Загальної прийнятої оціночної технікою є отримання індикативної вартості шляхом аналізу доходу. Прибутковий підхід враховує всі види зносу - фізичний, функціональний та зовнішній. Однак, визначаючи всі види зносу за допомогою дохідного підходу, ми не можемо виділити ЕІ без застосування витратного методу. Суть підходу полягає в наступному: необхідно визначити вартість майна витратним методом (без обліку ЕІ), потім відняти з результату вартість, отриману дохідним методом. Ця різниця і є ЕІ. Проблема в тому, що результат повністю залежить від одного підходу - і дохідного. Приклад визначення ЕІ на основі даних представленого вище прикладу:
Вартість, отримана дохідним методом - $ 1100 000
Мінус вартість землі - 200000
Вартість за доходному методу за вирахуванням землі - 900000
Вартість, отримана витратним методом до ЕІ - 1000000
Мінус вартість за дохідним методом за вирахуванням землі - 900000
ЕІ = 100000
У результаті ми отримали ЕІ рівний 100000. При інших передумовах і ставці дисконтування величина вартості за дохідного підходу, і, отже, ЕІ були б іншими.
Аналіз використання майна
