ки деякої кількості іпотечних кредитів у комерційних банків, збирають їх в пули і створюють на основі кожного нову цінний папір, джерелом виплат, по якій є платежі позичальників. Ці виплати гарантовані не заставою нерухомості, а агентством (як юридичною особою). Агентства реалізують іпотечні цінні папери на фондовому ринку і потім також виступають як посередники, передаючи інвестору, який купив цінний папір, виплати агентству від банку за вирахуванням своєї маржі (прибутку). У США ставки по іпотечних цінних паперах лише трохи вище ставок за державними цінними паперами, що пояснюється впевненістю інвесторів у тому, що в разі масового дефолту позичальників держава надасть необхідну фінансову допомогу іпотечним агентствам для погашення ними своїх зобов'язань. Підтримка держави дає змогу розглядати цінні папери іпотечних агентств як практично без ризикові і дозволяє вкладатися в них найбільш консервативними інвесторам, таким, як, пенсійні фонди, а отже, забезпечує перетік в іпотечні кредити найдешевших на ринку ресурсів.
У Росії така модель застосовується на вторинному ринку іпотеки.
Одноуровневая («німецька модель»). Це незалежна збалансована модель іпотеки, що базується на ощадно-позичковому принципі функціонування за типом німецьких «приватних стройсберкасс», таких як Bausparkasse, французьких Livret Epargne Logement, американських Savings amp; Loans. Тут вкладник отримує можливість накопичити необхідний внесок на купівлю квартири (наприклад, у розмірі 50% її вартості) протягом тривалого періоду, а потім отримати іпотечний кредит на покупку (будівництво) заздалегідь обраної їм квартири. Будівельна ощадна каса, будучи замкнутої фінансовою структурою, починає свою діяльність з формування статутного капіталу і має на його основі свій власний джерело коштів, також включаючи квартирний фонд, для видачі кредитів. Усі наявні кошти каси (власні та залучені) використовуються тільки для здійснення статутної діяльності, тобто на фінансування будівництва житла та видачу іпотечних кредитів на покупку вже побудованих квартир.
У Росії така модель застосовується на первинному ринку іпотеки, так звана «долёвка» та житлово - накопичувальні кооперативи, які жорстко регулюються законом.
В умовах переходу України до ринкових відносин виникла необхідність формування псевдоіпотечні схем, які були ініційовані «Корпорація Житлова Ініціатива», «Ощадбанк Росії» і «Росгосстрах». Ці програми передбачають кілька схем:
. «Форвард - Кредит Інвест» - комерційні забудовники будують житлові будинки для заможних клієнтів і комерційних структур. Предметом застави є сам будівельний об'єкт.
. «Ретрокредітінвест» - схема для бажаючих поліпшити житлові умови. Запорукою є вже наявна квартира.
. «Фьючер - Інвест» - це схема для громадян, які не бажають закладати свою власність: квартира продається з аукціону з умовою відстрочки виселення, колишній власник житла самостійно вкладає в будівництво об'єкта на свій фінансовий ризик, або ж власник житла доручає продаж старого житла і будівництво нового інвестору-забудовнику.
. «Комбінвест» - комбінована схема інвестування через систему жілстройсбереженій і пайового інвестування.
Слід звернути увагу на те, що схеми іпотечного кредитування на первинному і вторинному ринку застосовуються по - різному. Іпотечний ринок являє собою взаємопов'язану систему, що складається з ринку іпотечних кредитів (первинного іпотечного ринку), ринку іпотечних цінних паперів (вторинний іпотечний ринку) і ринку нерухомості.
Ринок іпотечних кредитів (первинний іпотечний ринок) охоплює сферу діяльності кредитора і позичальника, між якими в силу укладення договору виникають зобов'язання. Учасниками первинного ринку виступають громадяни та іпотечні банки, іпотечні компанії та інші установи, що надають кредити під заставу нерухомості. Якщо кредитором є банк, то для нього важлива можливість відновлення кредитних ресурсів, які він може видавати у вигляді нових довгострокових іпотечних кредитів черговим позичальникам, для вирішення цього завдання організовується вторинний іпотечний ринок. Первинний іпотечний ринок охоплює всю сукупність діяльності заставодержателів (кредиторів) та залогодателей (позичальників), що вступають у відповідні правові відносини.
Ринок іпотечних цінних паперів (вторинний іпотечний ринок) - на цьому ринку здійснюється продаж заставних за вже наданими іпотечними кредитами. Компанія, яка надала кредит під заставу об'єктів нерухомості, випускає цінні папери, забезпечені заставами, з метою продати їх іншим інвесторам. На вторинному іпотечному ринку відбувається формування сукупного кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок зміни прав за зобов'язаннями і договорами про іпотеку (заставних) в знеособлені цінні...
