папери і розміщення їх серед довгострокових інвесторів. На вторинному ринку іпотека розглядається як заставна, що засвідчує права заставодержателя на об'єкт нерухомості, і вільно звертається на іпотечному ринку. Вторинний іпотечний ринок є сполучною ланкою між позичальниками і кредиторами на первинному іпотечному ринку, забезпечуючи накопичення грошових коштів і направляючи фінансові потоки в іпотечні кредити.
Ринок іпотечних цінних паперів, у свою чергу, також поділяється на первинний і вторинний. На первинному ринку здійснюється початковий розподіл іпотечних цінних паперів серед кредиторів. Економічна сторона появи заставних, забезпечених об'єктом нерухомості, пов'язана зі створенням умов надання значному числу інвесторів можливості отримання відносно дешевих і довгострокових кредитів під заставу іпотечних цінних паперів і наявних у них майнових прав на нерухомість. Особливостями таких цінних паперів слід вважати перетворення в легкореалізуемимі (грошову) форму майнових прав на нерухомість заставодавця і можливість їх використання в якості застави під іпотечний кредит.
Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) створене в 1997 р Працює наступним чином: агентство отримує державні гарантії, під які випускає облігації. Потім папери розміщуються серед інвесторів. На виручені кошти АІЖК через свої представництва викуповує заставні в банків. На регіони припадає 60% іпотечних кредитів, виданих за участю АІЖК (див. Додаток 1).
Вторинний ринок іпотечних цінних паперів - це ринок, на якому відбувається оборот іпотечних цінних паперів. Вторинний ринок не збільшує вартості залучених фінансових ресурсів, але створює механізм їх швидкій реалізації і попит на іпотечні цінні папери. Спонукання операцій на вторинному ринку іпотечних цінних паперів передбачає такі операції кредиторів, як видача поручительств за позичальників за переуступає кредитах і довірче управління правами вимоги за іпотечними кредитами.
Глава 2. Практична частина
. 1 Види і розрахунок платежів за іпотечним кредитом об'єктів нерухомості
Існує декілька технологій іпотечного кредитування, які різняться порядком нарахування платежів за відсотками і поверненню кредиту:
. Постійний іпотечний кредит, що передбачає щомісячні рівновеликі виплати, які включають платежі з погашення боргу і відсоткам (ануїтет).
. Кредит з фіксованим платежем, який передбачає щомісячні рівновеликі платежі в рахунок погашення суми кредиту і відсотки на оставшихся суму боргу (пружинний іпотечний кредит).
. Кредит зі змінною ставкою відсотка, платіж змінюється залежно від ситуації на фінансовому ринку.
. Кредити з «шаровим платежем», при яких основне навантаження виплат по кредиту передбачаються в останні місяці кредитування.
. Кредити з наростаючим платежем, передбачають поступове зростання суми щомісячних платежів до кінця терміну кредитування.
Іпотечний банк займається наданням іпотечного кредиту, перепродажем іпотечних цінних паперів і наданням послуг, пов'язаних з даною діяльністю. Іпотечний банк вперше виник у Західній Європі в XIII столітті. Особливий розвиток цей вид банку отримав у Німеччині, де перший іпотечний банк був створений в 1770 році в Сілезії. Це був державний іпотечний банк, який здійснював фінансову підтримку в основному великих комерційних господарств. Банки в Німеччині видавали іпотечні кредити промисловим компаніям, під нерухомість, а також для потреб сільським виробникам. Кошти для надання кредитів іпотечний банк отримує від продажу заставних листів. Це надійні, що приносять тверді відсотки боргові зобов'язання банку по відношенню до власників. Випускаються заставні листи забезпечуються надаються банком та гарантованими іпотеками іпотечними боргами позиками. Іпотечні банки мають в економіці подвійне значення: як соціальні інститути, що забезпечують довгострокові земельні кредити, і як емітенти заставних листів, що є найбільш безпечним вкладення капіталу і приносять відсотки. Іпотечні банки є посередником між вкладенням капіталу і реальним кредитом. Капітал власника заставних листів забезпечується не одним об'єктом, а сукупністю всіх об'єктів банку, що гарантують його позики. Таким чином, відбувається розсіювання ризику. На відміну від приватної особи, яка надає позику під один об'єкт, банк має можливість призначати дуже низькі ставки погашення, оскільки кошти, що надходять від численних кредитоотримувачів, можуть бути використані для нових кредитів. Іпотечні банки надають також позики різним комунальним громадським структурам. У цьому випадку позика забезпечується не іпотеками, а коштами, які отримуються за рахунок податків. Джерелом коштів для комунальних позик є що випускаються банком Ком...
