ьним законом порядку передбачена обов'язкова приватизація або приватизація якого заборонена.
. Якщо предметом іпотеки є майно, на відчуження якого потрібна згода або дозвіл іншої особи або органу, така ж згода або дозвіл необхідно для іпотеки цього майна. »
Договір про іпотеку складається відповідно до загальних правил Цивільного кодексу та підлягає державній реєстрації.
Варто розглянути заставу і заставну. Правове регулювання застави відображено в наступному ряді документів: це закон РРФСР «Про заставу» (1992 р); ГК РФ, гл. 23, § 3 «Запорука»; закон РФ від 16.07.1998 р № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Норми закону РФ «Про заставу» застосовуються до застави об'єктів нерухомості (іпотеку) в тій мірі, в якій вони не суперечать федеральному закону «Про іпотеку».
Застава - самий кращий спосіб забезпечення зобов'язань, оскільки задоволення вимог кредитора, забезпечених заставою, не залежить від фінансового становища боржника, з яким пов'язана можливість виплат, та успішної діяльності поручителя, яка в даному випадку не впливає на виконання ним зобов'язань боржника перед кредитором. Застава - це найважливіший інструмент у правовому регулюванні ринкових відносин, він служить гарантією задоволення вимог кредиторів за рахунок майна боржника; наявність такого майна становить відмінну рису застави. Тут кредитор керується принципом «вірю не особі, а речі», тобто має місце реальний, а не особистий кредит. Тому заставодавцем може бути як сам боржник, так і чинне в його інтересах третя особа (поручитель). Застава володіє характерним властивістю речових прав - правом прямування: право слідує за річчю. Де і в чиїй би власності не знаходився предмет застави, він буде предметом застави до припинення основного зобов'язання боржника перед кредитором. У такому випадку річ або інше майно, передане в заставу, обтяжене заставою. Кредитор зберігає заставне право навіть у тому випадку, якщо заставлене майно відчужується власником на користь третіх осіб. Проте застава не дає права власності, володіння чи користування на заставлене майно після порушення боржником своїх зобов'язань, а продовжує служити засобом задоволення основної вимоги кредитора з вартості заставленого майна.
Заставна - юридичний документ про закладі (заставі) об'єкта нерухомості, який засвідчує віддачу об'єкта в забезпечення зобов'язань під кредит. Обов'язковими особами за заставною є боржник по забезпеченому іпотекою зобов'язанню і заставодавець. Заставна оформлюється заставодавцем, а якщо він є третьою особою - також і боржником по забезпеченому зобов'язанню. Заставна видається початкового заставодержателю після державної реєстрації. Заставна є похідним зобов'язанням договору про іпотеку: якщо цей договір визнаний недійсним, то і заставна недійсна. При передачі договору про іпотеку третій особі заставна також передається цій особі. Це означає, що заставна «лежить» на об'єкті нерухомості, а не на боржнику, тобто будь-який покупець об'єкта нерухомості отримує разом з ним і зобов'язання за заставною, в іншому випадку угода буде визнана нікчемною.
Заставодержатель може передати свої права за договором про іпотеку іншій особі, яка стає заставодержателем за тим же договором. Поступка прав за договором про іпотеку, що означає і поступку прав по забезпеченому іпотечному зобов'язанню, повинна бути нотаріально посвідчена і зареєстрована у встановленому законом порядку. Заставодержатель може передати права за заставною тільки лише шляхом вчинення на ній передавального напису на користь іншої особи (власника заставної) і передачі заставної цій особі. У передавальному написі повинно бути вказано повне ім'я (найменування) особи, якій передаються права. Передавальні написи, що не містять такої вказівки, вважаються нікчемними.
. 3 Схеми іпотечного кредитування об'єктів нерухомості
В даний час виділяється дві схеми іпотечного кредитування:
Дворівнева («американська модель»), спирається на вторинний ринок заставних. Модель полягає в наступному. Банк видає іпотечний кредит позичальникові, в обмін на зобов'язання протягом визначеного терміну щомісяця переводити в банк фіксований платіж. Це зобов'язання позичальника забезпечене заставою придбаного ним житла. Банк продає кредит одному з агентств іпотечного кредитування, передаючи при цьому і зобов'язання щодо його забезпечення. Агентства відразу ж відшкодовують банку виплачені позичальнику кошти і взамін просять переводити одержувані від нього щомісячні виплати за вирахуванням прибутку (маржі) банку в агентство. Величину щомісячних виплат, тобто ставку, за якою агентство зобов'язується купувати іпотечні кредити, встановлює саме агентство на підставі вимог інвесторів до прибутковості відповідних фінансових інструментів. Іпотечні агентства після покуп...
